Fiscalité immobilière et frais d'acquisition aux Émirats arabes unis
Zéro impôt sur les loyers et les frais d'acquisition les plus bas du groupe Glopra, 6,5 %, face au prix d'entrée le plus élevé. Tout se joue sur la licence.
L'attrait fiscal des Émirats est réel et il se mesure. Les loyers perçus par un particulier ne sont imposés nulle part, et l'ensemble des frais d'acquisition représente 6,5 % du prix : selon le relevé Glopra du 23 juillet 2026, établi avec la méthodologie v3, c'est le niveau le plus bas de tout le groupe de comparaison. Le prix d'entrée, lui, culmine à 5 760 USD le mètre carré en moyenne urbaine à Dubaï, sommet du même groupe. L'avantage fiscal existe donc bel et bien, mais une bonne part est déjà payée au moment de l'achat.
Pourquoi l'impôt sur les sociétés ne vous atteint pas
Il n'existe pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques aux Émirats. Le doute porte sur l'impôt sur les sociétés introduit en 2023, que beaucoup de propriétaires imaginent finir par englober la location dès qu'elle prend de l'ampleur.
La décision du Conseil des ministres 49/2023 et les orientations de l'Autorité fiscale fédérale publiées sur tax.gov.ae placent l'«investissement immobilier» d'une personne physique, non-résidente comprise, entièrement hors du champ de cet impôt, à condition que l'activité n'exige aucune licence. La location de biens y est nommément citée.
Le seuil du million de dirhams
Ce seuil de chiffre d'affaires fait normalement basculer l'activité économique d'un particulier dans le régime de l'impôt sur les sociétés. Les loyers issus d'une location non licenciée n'y entrent pas. Un propriétaire de plusieurs lots n'a donc pas à les additionner pour se situer par rapport à cette limite.
Une réserve subsiste. Le taux zéro est un taux émirien. Votre État de résidence fiscale décide seul s'il entend imposer le même loyer, et le droit émirien ne lui dicte rien.
Location longue durée ou meublé touristique
Un bail résidentiel de douze mois enregistré via Ejari ne requiert pas de licence : il tombe dans l'exonération sans montage particulier, sans société, sans ingénierie. L'exploitation en courte durée et la location saisonnière relèvent au contraire d'une activité soumise à licence, donc exclue.
Le même appartement, le même propriétaire, deux situations fiscales opposées selon la rédaction du bail. C'est la distinction que la plupart des articles francophones passent sous silence, alors qu'elle commande tout le calcul de rentabilité d'un acheteur étranger.
La taxe d'habitation de 5 % pèse sur le locataire
La municipalité de Dubaï perçoit une redevance de logement égale à 5 % du loyer annuel. On la présente régulièrement comme une taxe du bailleur, ce qui est faux : elle est facturée à l'occupant et prélevée par douzièmes sur la facture d'électricité et d'eau DEWA. Si vous louez, elle ne vous concerne pas. Si vous occupez le bien, elle vous revient.
Ce que disent les autres indicateurs
Le rendement locatif brut s'établit à 4,94 %, une valeur moyenne, et le rapport prix-revenu à 7,4, signe que les prix ont pris de l'avance sur les salaires locaux. Sur douze mois, les prix ont progressé de 6,1 % en dollars. Glopra qualifie le risque de bulle de modéré, à 46 points, avec une fiabilité des données jugée élevée.
Aucune série vérifiée à cinq ou dix ans en dollars n'existe à ce jour chez Glopra pour les Émirats, et nous préférons l'écrire plutôt que reprendre un chiffre invérifiable. Le cycle dubaïote a fortement oscillé dans les deux sens, si bien qu'une moyenne longue ne refléterait que l'année de départ retenue.
Les règles fiscales et les frais évoluent ; ce texte constitue une information générale et non un conseil fiscal, aussi convient-il de faire valider votre situation par un conseil local avant tout engagement.
Sources
Glopra
tax.gov.ae
Autorité fiscale fédérale, décision du Conseil des ministres 49/2023
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