Émirats arabes unis : achat immobilier par un étranger et pleine propriété dans les zones freehold

Aux Émirats, un étranger peut détenir la pleine propriété, mais seulement dans les zones désignées. Ce que permet la loi, le coût réel et la succession.

Le droit émirien ne commence pas par une autorisation mais par une restriction. L'article 4 de la loi de Dubaï n° 7 de 2006 sur l'enregistrement de la propriété immobilière réserve la propriété foncière dans l'émirat aux ressortissants des Émirats, à ceux des États du Conseil de coopération du Golfe, et aux sociétés qu'ils détiennent intégralement. Tout autre acquéreur achète par exception, dans les zones approuvées par le Souverain. La question utile n'est donc pas de savoir si vous pouvez acheter, mais où.

Quelles zones sont réellement ouvertes aux étrangers ?

Le règlement n° 3 de 2006 a désigné les premiers quartiers de Dubaï dans lesquels un non-ressortissant peut obtenir la pleine propriété sans limite de durée, ou un usufruit ou un bail allant jusqu'à quatre-vingt-dix-neuf ans : Emirates Hills, Jebel Ali, Dubai Marina, Palm Jumeirah et Mirdif figuraient sur la liste d'origine, élargie depuis par les résolutions n° 14 de 2015, n° 8 de 2016 et n° 6 de 2022.

Abou Dabi relève d'un texte distinct. La loi n° 19 de 2005 sur la régulation du secteur immobilier a été modifiée en avril 2019 pour permettre aux non-ressortissants d'acquérir les biens immobiliers situés dans les zones d'investissement de l'émirat, et non plus seulement les lots bâtis. L'île de Yas, Saadiyat, Al Reem, Al Raha Beach et Masdar City comptent parmi ces zones. Charjah n'accorde aucune pleine propriété aux étrangers : la résolution du Conseil exécutif n° 26 de 2014 ouvre un usufruit de cent ans au maximum dans des zones désignées.

Du Form F au titre de propriété, que se passe-t-il vraiment ?

Le guide investisseur du Dubai Land Department fixe la séquence. Les parties signent le contrat standard Form F enregistré auprès de la RERA, les clauses ajoutées n'étant admises que si elles ne heurtent pas ces dispositions. Le vendeur obtient ensuite du promoteur le No Objection Certificate, qui atteste que les charges ont été réglées. Le transfert s'effectue dans un bureau de trustee agréé et l'administration perçoit 4 % du prix, à parts égales entre vendeur et acheteur, l'enregistrement devant intervenir dans les soixante jours.

Glopra chiffre le coût de transaction à l'achat aux Émirats à 6,5 %, le niveau le plus bas de notre échantillon, pour un prix moyen de 5 760 USD le mètre carré à Dubaï, le plus élevé de l'échantillon (instantané Glopra, 23/07/2026, méthodologie v3). Aucun visa de résidence n'est exigé pour acheter ; l'autorité fédérale d'identité fixe à 2 millions de dirhams le seuil du Golden Visa pour les investisseurs immobiliers.

Pourquoi la vente sur plan relève-t-elle d'un second registre ?

Un logement qui n'existe pas encore ne peut figurer au registre foncier, Dubaï en a créé un second. La loi n° 13 de 2008 frappe de nullité toute cession sur plan non inscrite au registre immobilier provisoire ; l'inscription passe par le système Oqood de l'administration et coûte 2 % de la valeur de vente à chaque partie. La loi n° 8 de 2007 impose au promoteur de conserver les fonds des acquéreurs sur un compte séquestre tenu par un agent accrédité, à vérifier avant signature. La loi n° 19 de 2020 indexe sur l'avancement du chantier la part conservable par le promoteur en cas de défaillance.

Qui hérite du bien, et combien coûte sa détention ?

Les successions ouvertes aux Émirats obéissent par défaut aux principes de la charia, y compris pour les biens détenus par des étrangers. Les non-musulmans peuvent enregistrer un testament auprès du Wills Service des DIFC Courts, créé par la résolution n° 4 de 2014 et fondé sur la loi de Dubaï n° 15 de 2017 : la répartition qu'il prévoit se substitue aux règles supplétives. Le décret-loi fédéral n° 41 de 2022 sur le statut personnel civil, en vigueur depuis février 2023, couvre notamment la succession des non-musulmans.

Acheter dans une tour ou une résidence fermée signifie adhérer à une association de copropriétaires et acquitter une charge annuelle approuvée par la RERA, au titre de la loi n° 6 de 2019 sur la propriété conjointe ; la plateforme Mollak gère ces fonds selon un mécanisme de séquestre. Un arriéré bloque le No Objection Certificate, donc la vente. Côté rendement, Glopra mesure un rendement locatif brut de 4,94 %, un taux d'imposition des loyers de 0 %, un ratio prix/revenu de 7,4 et une variation des prix de +6,1 % sur douze mois ; le risque de bulle est modéré, à 46 points, et la fiabilité des données élevée (instantané Glopra, 23/07/2026, méthodologie v3). Sur cinq et dix ans, Glopra ne publie pas de série de prix vérifiée en dollars pour ce marché.

Cet article présente une information générale sur le cadre juridique et ne constitue ni un conseil juridique, ni fiscal, ni en investissement.

Sources

Portail du gouvernement des Émirats arabes unis, achat immobilier par les expatriés — u.ae

Dubai Land Department, Know Your Rights for Real Estate Investors — dubailand.gov.ae

Dubai Legislation, loi n° 7 de 2006 sur l'enregistrement de la propriété immobilière — dlp.dubai.gov.ae

Dubai Legislation, règlement n° 3 de 2006 déterminant les zones de propriété pour les non-ressortissants — dlp.dubai.gov.ae

Dubai Legislation, loi n° 19 de 2020 modifiant la loi n° 13 de 2008 — dlp.dubai.gov.ae

Dubai Land Department, Mollak — mollak.dubailand.gov.ae

DIFC Courts Wills Service — difccourts.ae

Autorité fédérale de l'identité, de la citoyenneté, des douanes et de la sécurité portuaire, Golden Visa — icp.gov.ae

Sources: u.ae, gulfnews.com, egsh.ae, janussdevelopers.com, apilproperties.com, dubailand.gov.ae

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