Le rendement du Trésor américain à dix ans touche 5 % pour la première fois depuis 2023, le crédit immobilier à 6,76 %

Le rendement du Trésor américain à dix ans a atteint 5 % en séance le 14 septembre et clôturé à 4,97 %, la Réserve fédérale décidant des taux le lendemain.

Le rendement des bons du Trésor américain à dix ans a atteint le seuil de 5 % en séance le lundi 14 septembre, pour la première fois depuis octobre 2023. Il n'y est pas resté. La courbe quotidienne des rendements au pair du Trésor lui-même, c'est-à-dire la série officielle, place le dix ans à 4,97 % au 14 septembre, contre 4,78 % au 4 septembre. La distinction compte, car une touche en séance et un niveau de clôture sont deux faits différents : plusieurs médias ont présenté le mouvement comme un franchissement net des 5 %, alors que la clôture officielle se situait trois points de base en dessous.

La réunion de la Réserve fédérale se tient du 15 au 16 septembre et s'accompagne du résumé des projections économiques : la décision tombe donc le lendemain du mouvement de taux. La presse évalue à près de 90 % la probabilité d'une hausse intégrée par le marché après les chiffres d'inflation d'août, et cite comme moteurs le Brent monté à 108 dollars le baril, de lourdes émissions de dette publique et privée, dont le financement d'infrastructures d'intelligence artificielle, et le débouclage du carry trade sur le yen.

La partie courte a bougé plus que la partie longue

La forme du mouvement est plus instructive que le titre. Entre le 4 et le 14 septembre, dans la série officielle, le rendement à deux ans est passé de 4,37 % à 4,65 %, celui à dix ans de 4,78 % à 4,97 % et celui à trente ans de 5,24 % à 5,34 %. Soit 28 points de base sur le deux ans, 19 sur le dix ans et 10 sur le trente ans.

Le réajustement se concentre donc sur la partie courte, précisément celle que la Fed contrôle réellement, et s'amincit à mesure que les échéances s'allongent. Ce profil correspond à un marché qui intègre une politique plus restrictive, non à un marché qui exige une prime de terme plus élevée à long terme. C'est l'inverse de ce à quoi ressemblerait un récit purement budgétaire d'offre, et cela mérite d'être gardé en tête lorsqu'on présente le dix ans comme le tableau complet.

Pour un emprunteur immobilier, la ligne des 5 % est tombée il y a des semaines

Voici la partie qui compte pour le logement et non pour les salles de marché obligataires. Un crédit immobilier américain à trente ans se valorise sur la partie longue de la courbe publique, et le rendement à trente ans s'est situé au-dessus de 5 % chaque jour de ce mois : 5,27 % le 1er septembre, 5,24 % le 4, 5,37 % le 10 et 5,34 % le 14. Le titre de lundi portait sur le franchissement, par le dix ans, d'un chiffre rond que l'échéance la plus comparable avait déjà laissé derrière elle.

L'enquête sur le marché hypothécaire de Freddie Mac, publiée le 10 septembre, situe le crédit à taux fixe sur trente ans à 6,76 %, contre 6,71 % la semaine précédente et 6,35 % un an plus tôt. Le quinze ans ressort en moyenne à 6,09 %, contre 5,50 % il y a un an. Au 10 septembre, le rendement au pair à dix ans était de 4,95 % : le crédit portait donc un écart de 181 points de base au-dessus.

Deux conséquences. L'enquête du 10 septembre précède la montée à 4,97 % et la touche des 5 % de lundi en séance, elle ne les contient donc pas encore ; la prochaine parution est attendue le 17 septembre. Et la comparaison annuelle est celle que ressent un acheteur : 41 points de base plus cher qu'un an plus tôt, sur un prêt qui constitue généralement le plus gros engagement d'un ménage.

Ce qu'un taux sans risque de 4,97 % fait à un rendement net de 6,00 %

Les données de Glopra pour les États-Unis, issues de notre relevé du 4 septembre et assorties de notre plus haut degré de confiance, situent la moyenne nationale autour de 2 433 USD le mètre carré pour un rendement locatif brut de 6,71 %. Après le taux effectif de 10,66 % que nous modélisons sur les revenus locatifs dans un cas standardisé de non-résident, il reste 6,00 % net. Les coûts de transaction complets atteignent 6,9 %, les prix progressent de 2,2 % sur un an en monnaie locale comme en dollars, notre score de risque de bulle de 57 se situe dans la bande modérée et le rapport prix/revenu s'établit à 3,5. Miami, notre ligne de ville américaine, affiche 5 802 USD le mètre carré et un rendement brut de 6,84 %, avec un score de risque de bulle de 75 dans la bande élevée.

Placés côte à côte, les chiffres parlent d'eux-mêmes. Un rendement locatif net de 6,00 % se situe EN DESSOUS du coût de 6,76 % d'un crédit à trente ans, un écart de 76 points de base, et il se situe un peu plus d'un point de pourcentage au-dessus d'une obligation d'État qui rapporte 4,97 % sans locataire, sans vacance et sans entretien. Voilà la compression qu'un taux sans risque plus élevé produit : non pas un effondrement de la valeur des biens, mais une récompense plus étroite pour la prise de risque immobilier, et un portage négatif pour quiconque finance un actif de moyenne nationale au taux de l'enquête.

Trois réserves accompagnent cela. Les moyennes nationales masquent une dispersion énorme, et un rapport prix/revenu de 3,5 est faible précisément parce qu'il s'agit d'un chiffre national incluant des marchés qu'aucun acheteur international ne regarde. Une touche des 5 % en séance n'est pas une clôture, et une semaine de mouvement de courbe n'est pas une tendance. Et la Fed fixe la partie courte tandis que le marché fixe le dix ans : la décision de demain ne déplacera donc pas mécaniquement le chiffre dont traite cet article. Rien de ce qui précède ne constitue un conseil en investissement, et l'arithmétique change avec l'effet de levier, l'emplacement et la situation fiscale.

Sources: US Treasury https://home.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/TextView?type=daily_treasury_yield_curve&field_tdr_date_value_month=202609; Freddie Mac https://www.freddiemac.com/pmms; Yahoo Finance https://finance.yahoo.com/markets/article/10-year-treasury-yield-climbs-to-5-for-the-first-time-since-2023-123457398.html

Market data: United States · Miami