La Fed a relevé ses taux à 3,75-4% et ses propres projections en annoncent une autre

La Réserve fédérale a porté sa fourchette cible à 3,75-4% le 16 septembre 2026, première hausse depuis 2023, et sa projection médiane vise 4,1% en fin d'année.

Le Comité fédéral de l'open market a relevé de un quart de point la fourchette cible des fonds fédéraux, à 3,75-4%, le 16 septembre 2026. C'est la première hausse depuis 2023 et le vote a été acquis par 12 voix contre zéro. Pour qui finance un bien immobilier, le chiffre le plus lourd de conséquences figure toutefois dans les projections publiées en même temps : le participant médian voit le taux directeur à 4,1% fin 2026, ce qui, depuis la nouvelle fourchette, suppose encore un quart de point avant la clôture de l'année.

Ce que dit le communiqué et ce qu'il tait

Le raisonnement tient en quelques phrases. « L'activité économique progresse à un rythme solide », écrit le comité, en évoquant une dépense intérieure résiliente, une forte croissance de la productivité et un investissement soutenu. « Les créations d'emplois ont suivi le rythme de la population active et le taux de chômage a peu varié. » Puis la phrase opérante : « L'inflation reste élevée. La décision d'aujourd'hui favorisera un retour plus rapide à l'objectif de 2 pour cent du comité. »

Le logement n'est pas mentionné une seule fois. Cela mérite d'être dit franchement, car cela cadre tout le reste : il s'agit d'une décision d'inflation, et le marché immobilier en est le canal, non la cible. Les taux administrés suivent à compter du 17 septembre : rémunération des réserves à 3,90%, taux de crédit primaire à 4,0%, taux des prises en pension au jour le jour à 3,75%.

Les projections pèsent plus lourd que la hausse

Le résumé des projections économiques place le taux médian des fonds fédéraux à 4,1% fin 2026, de nouveau 4,1% fin 2027, 3,9% en 2028 et 3,2% à long terme. L'inflation PCE médiane ressort à 3,7% cette année et 2,3% l'an prochain, la mesure sous-jacente à 3,4% puis 2,5%. La croissance du PIB réel atteint 2,3% et le chômage 4,1% pour 2026.

Lu comme une trajectoire et non comme un nuage de points, c'est un plateau. Le même 4,1% pour deux fins d'année consécutives signifie que le comité s'attend à atteindre un niveau et à y rester, non à l'atteindre puis à faire demi-tour. Qui arbitre entre taux fixe et taux variable arbitre contre une ligne horizontale, pas contre un sommet.

L'arithmétique d'un achat américain

Notre propre ligne États-Unis, relevée le 4 septembre 2026 et notée en fiabilité haute, donne une moyenne nationale de 2 433 dollars le mètre carré pour un rendement locatif brut de 6,71%. Après une charge fiscale effective de 10,66% sur les loyers dans notre cas type de non-résident, il reste 5,99% net. Les frais de transaction représentent 6,9% du prix, parmi les plus bas de toute notre couverture, assez bas pour que le marché américain supporte des durées de détention plus courtes que la plupart.

Mis en regard du taux directeur, une tension apparaît. Les prix de notre série sont supérieurs de 2,2% à ceux d'il y a un an ; la fourchette cible est désormais de 3,75-4%. Une hausse nominale des prix inférieure au taux sans risque n'est pas l'état habituel d'un cycle immobilier américain. C'est au rendement brut de combler l'écart, et à 6,71% il le comble encore. Cela explique en grande partie pourquoi les États-Unis se lisent comme modérés, à 57 points sur notre échelle Bubble Risk, malgré une hausse des prix de 85,2% sur dix ans.

La question que pose réellement la décision

Rien de tout cela n'est un conseil d'achat ou d'emprunt, et une projection reste une projection : celles du comité se sont déjà trompées dans les deux sens. Ce que cette publication fixe, en revanche, c'est la question qui vaut d'être posée cet automne sur l'immobilier américain. Non pas où les taux culminent, mais combien de temps ils restent là où ils sont.

Sources: Federal Reserve https://www.federalreserve.gov/newsevents/pressreleases/monetary20260916a.htm; Federal Reserve Summary of Economic Projections https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/fomcprojtabl20260916.htm; Federal Reserve implementation note https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/files/monetary20260916a1.pdf

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