La hausse des prix du logement aux États-Unis est tombée à 1,4 % en juillet, 19 grandes métropoles perdent de l'élan

Cotality chiffre à 1,4 % la hausse annuelle des prix du logement aux États-Unis en juillet 2026 ; 19 des 100 plus grandes métropoles reculent, contre 10 en juin.

En juillet 2026, les prix du logement aux États-Unis dépassaient de 1,4 % leur niveau d'un an plus tôt et, d'un mois sur l'autre, ils n'ont pratiquement pas bougé. Le cabinet d'analyse Cotality, qui a publié ce chiffre le 8 septembre 2026, rappelle qu'une progression d'environ 0,4 % entre juin et juillet constituait la norme avant la pandémie. Ce mois de juillet n'a rien produit de tel.

Dix-neuf des cent plus grandes métropoles glissent déjà

La part des grands marchés qui perdent du terrain a presque doublé en un seul mois. Cotality a recensé en juillet 19 des 100 plus grandes aires métropolitaines américaines en dynamique de prix négative sur trois mois, contre 10 en juin. La carte des États est inhabituellement coupée en deux : le Connecticut et l'Illinois affichent tous deux 6,8 % de hausse annuelle, l'Indiana 5,3 %, le New Jersey 5,0 % et le Nebraska 4,9 %, tandis que le Texas cède 0,8 %, le Colorado 0,7 %, l'État de Washington 0,4 % et Hawaï 0,2 %. À l'échelle métropolitaine, l'éventail va d'Abilene, au Texas, à 13,3 % et d'Helena, dans le Montana, à 10,4 %, jusqu'à Dalton, en Géorgie, à -7,6 % et Kahului-Wailuku, à Hawaï, à -7,2 %. Napa, en Californie, se situe à -4,3 %.

Selma Hepp, cheffe économiste de Cotality, présente ce ralentissement comme un soulagement partiel plutôt que comme un avertissement : « Même si les acheteurs potentiels peuvent se sentir à l'étroit face à des taux hypothécaires volatils, une appréciation plus lente des prix devrait progressivement alléger la pression sur l'accessibilité, surtout si la croissance des salaires reste durablement plus forte. »

Le chiffre national dépend de l'indice que l'on ouvre

Quinze jours avant la publication de Cotality, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) indiquait que les prix des logements américains avaient augmenté de 2,1 % entre le deuxième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026, et de 0,3 % d'un trimestre à l'autre, son indice mensuel corrigé des variations saisonnières restant stable en juin. Ce ne sont pas deux affirmations concurrentes sur un même objet. La série de la FHFA suit les acquisitions financées par des prêts hypothécaires conformes rachetés ou garantis par Fannie Mae et Freddie Mac : les ventes au comptant et les prêts jumbo en sont exclus, et sa dernière période de référence est antérieure au mois de juillet retenu par Cotality. Qui compare les deux titres trouvera un écart de près d'un point de pourcentage, entièrement méthodologique.

À quoi ressemblent les États-Unis dans notre propre instantané

La ligne États-Unis de Glopra, datée du 4 septembre 2026, affiche un prix moyen demandé de 2 433 dollars le mètre carré, dérivé du prix médian au pied carré relevé pour juillet 2026 par le portail immobilier Realtor. Le rendement locatif brut atteint 6,71 %, parmi les plus élevés de notre ensemble de marchés développés, et la variation de prix sur douze mois enregistrée est de 2,2 % : il s'agit de la série mensuelle de la FHFA pour mai 2026, soit un mois antérieur et un indice différent de celui cité plus haut, ce qui explique que les deux coexistent sans se contredire. Notre score de risque de bulle pour le pays s'établit à 57 sur 100, dans la bande modérée. Les frais de transaction aller-retour avoisinent 6,9 %.

Ce qui trancherait la tendance

C'est le nombre de métropoles qu'il faut surveiller, pas la moyenne nationale. Si les 19 marchés en dynamique négative deviennent 30 ou 40 dans les relevés d'automne, la ligne nationale plate cessera d'être une moyenne entre des villes qui montent et d'autres qui baissent pour devenir une baisse à part entière. Si les taux hypothécaires se détendent et que ce nombre se stabilise, juillet 2026 se lira comme une pause à l'intérieur d'une année de croissance lente. Un seul mois à 1,4 % ne permet pas de trancher entre les deux.

Sources: Cotality, US Home Price Insights September 2026, 8 Sep 2026 https://www.cotality.com/insights/articles/us-home-price-insights-september-2026; FHFA House Price Index Q2 2026 news release, 25 Aug 2026 https://www.fhfa.gov/news/news-release/u.s.-house-prices-rise-2.1-percent-year-over-year-up-0.3-percent-quarter-over-quarter

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