Le nombre d'acheteurs immobiliers aux États-Unis tombe à un plus bas historique

Redfin a recensé 966 752 acheteurs actifs en juillet contre 1 462 921 vendeurs, soit un excédent de 51,3 %. Miami et Nashville affichent les écarts les plus marqués.

Le nombre d'Américains cherchant activement un logement est tombé à 966 752 en juillet 2026, le point le plus bas de la série de Redfin, tandis que celui des candidats à la vente s'est maintenu près de son sommet, à 1 462 921. Il y a donc 51,3 % de vendeurs de plus que d'acheteurs, contre 47,9 % en juin, à un demi-point du record de 51,8 % atteint en décembre 2025. Les acheteurs se sont retirés au rythme de 2,5 % sur un mois ; les vendeurs, eux, n'ont presque pas bougé, en repli de 0,3 %.

Là où le déséquilibre est le plus fort

Sur les 49 aires métropolitaines classées par Redfin dans son rapport publié le 13 août, 39 étaient des marchés d'acheteurs et six seulement favorisaient les vendeurs, le reste étant équilibré. Miami affiche l'excédent le plus élevé, à 154 % — soit environ deux vendeurs et demi pour un acheteur —, un écart qui s'est creusé depuis les 134 % de juin. Suivent Nashville à 150,8 % (après 135 %), Houston à 129,8 % (après 114 %), San Antonio à 116,3 % et Austin à 111,9 %. Quatre de ces cinq marchés se trouvent dans la Sun Belt, la région qui a capté la plus grande part des migrations internes de la période pandémique, puis la plus grande part de la construction d'appartements et de maisons individuelles qui a suivi.

Les six marchés encore acquis aux vendeurs

Les exceptions se regroupent dans le Nord-Est et le haut Midwest. Le comté de Nassau, dans l'État de New York, comptait 36,2 % de vendeurs de moins que d'acheteurs ; Newark était à −20,7 %, Providence à −16,7 %, Milwaukee à −15,1 %, New Brunswick à −12,9 % et le comté de Montgomery, en Pennsylvanie, à −12,8 %. Ce sont d'anciennes banlieues à l'offre contrainte, où la construction neuve est limitée depuis des années. Le contraste entre elles et le Texas ou la Floride constitue aujourd'hui la ligne de fracture la plus nette du marché américain, et il relève de l'offre, non de la demande.

Ce qu'un excédent d'acheteurs fait aux prix

« Les acheteurs quittent le marché plus vite que les vendeurs, ce qui donne à ceux qui restent davantage de choix et de pouvoir de négociation », a déclaré Asad Khan, économiste senior chez Redfin. La conséquence sur les prix est déjà lisible là où l'excédent est le plus important. Les données de marché de Glopra situent Miami à 5 802 dollars le mètre carré, avec des prix inférieurs de 3,15 % à ceux d'un an plus tôt, face à une moyenne nationale américaine de 2 454 dollars le mètre carré et à une variation annuelle nationale de +2,0 % au relevé du 23 juillet. Autrement dit, les métropoles où l'excédent de vendeurs est le plus fort sont celles qui enregistrent déjà des baisses de prix, tandis que le chiffre national reste marginalement positif.

Les réserves à garder en tête

Un plus bas historique du nombre d'acheteurs n'est pas un effondrement de la demande. Redfin mesure les personnes en recherche active, une population très sensible au coût du crédit et capable de se reconstituer vite si l'emprunt devient moins cher : le taux fixe à 30 ans s'établissait en moyenne à 6,67 % le 13 août, proche d'un plus haut de onze mois. Le risque de valorisation obéit par ailleurs à une horloge plus lente que le nombre de transactions : Miami obtient 75 sur l'échelle de risque de bulle de 0 à 100 des données de Glopra, dans la bande élevée et bien au-dessus du 57 national américain, ce qui traduit une tension accumulée avant cette année plutôt que le passage à vide actuel. Les revenus ont mieux résisté que les valeurs en capital dans les deux cas, avec des rendements locatifs bruts de 6,84 % à Miami et de 6,71 % au niveau national, avant le taux effectif d'imposition des loyers de 10,66 % appliqué au cas standardisé du non-résident.

Sources: Redfin https://www.redfin.com/news/buyers-vs-sellers-july-2026/; The Epoch Times https://www.theepochtimes.com/business/us-housing-market-moves-further-in-buyers-territory-as-demand-hit-record-low-report-6074859

Market data: United States · Miami