Horvátországban 12,7 százalékkal drágultak a lakóingatlanok a második negyedévben, miközben az adásvételek száma harmadával esett

A horvát lakóingatlan-árak 12,7 százalékkal emelkedtek a 2026 második negyedévére záruló évben, az adásvételek száma viszont 33,3 százalékkal esett vissza.

Horvátországban 12,7 százalékkal emelkedtek a lakóingatlan-árak a 2026 második negyedévére záruló évben, az előző negyedévhez képest pedig 2,7 százalékkal — közölte a horvát statisztikai hivatal (Državni zavod za statistiku) október elsején, Zágrábban. Ugyanez a kiadás az eladások számának indexét 77,40-en jelzi, ami éves összevetésben 33,3 százalékos visszaesés. Az ár és a forgalom ellentétes irányba mozdult, és a szakadék elég széles ahhoz, hogy a két szám szinte különböző piacot írjon le.

A fő árindex a 2025-ös, 100-as bázison 111,24-re emelkedett. Az eladások értékindexe 82,97-en állt, éves szinten 24,5 százalékos csökkenéssel, vagyis sekélyebb eséssel, mint a darabszám. Mindkét adat előzetes, és a statisztikai hivatal indoklása szerint ennek oka az adminisztratív forrásadatok átadásában bekövetkezett lényegesen megváltozott körülmények.

A tengerpart a piac leglassabb része

A külföldről vásárlók számára a regionális bontás a kiadás leghasznosabb része. Zágráb város indexe 113,53-ra emelkedett, negyedéves alapon 4,1, éves alapon 15,7 százalékkal. Az egyéb régiók maradékcsoportja 113,34-re nőtt, 3,3, illetve 15,8 százalékos pluszban. Az Adria, amely a tengerparti megyéket fedi le, és ahol a nemzetközi kereslet szinte teljes egésze összpontosul, 108,46-ra jutott, negyedéves alapon mindössze 1,2, éves alapon 9,0 százalékos emelkedéssel.

Ez a sorrend lényeges. A horvát áremelkedést ebben a negyedévben a főváros és a szárazföldi megyék vitték, nem a tenger. Az a külföldi vevő, aki a 12,7 százalékos országos főszámot olvassa, és azt egy dalmáciai vagy isztriai ingatlanra alkalmazza, túlbecsüli azt, amit a hivatalos index ott ténylegesen mért.

Szétvált az új építés és a használt állomány

A használt lakóingatlanok indexe 112,84-re emelkedett, negyedéves alapon 3,4, éves alapon 14,1 százalékkal. Az új építésűeké 107,13-ra, 0,8, illetve 9,2 százalékkal. A növekedést tehát a használt állomány viszi, ami fordítottja annak a mintázatnak, amelyet több más európai piacon látni, ahol az újépítésű kínálat szűkössége tolta előre az újabb szegmenst.

Hogyan viszonyul ez a saját horvát adatunkhoz

A Glopra 4 549,9 USA-dolláros országos átlagos kínálati négyzetméterárat tart nyilván Horvátországra egy országos portálindex 2026. augusztusi értéke alapján, és 14,3 százalékos éves változást, amely az Eurostat 2026 első negyedévi adatából származik. A statisztikai hivatal 12,7 százalékos száma alacsonyabb, és a különbség módszertani, nem pedig ellentmondás: a mi számunk egy későbbi hónap kínálatiár-szintje egy korábbi negyedév hivatalos indexéhez mérve, a hivatalos sorozat pedig áprilist és júniust lefedő, tranzakciós alapú index, amelyet idén 2015-ös bázisról 2025-ösre állítottak át. A kínálati árak ráadásul később mozdulnak, mint a bejegyzett adásvételek.

A horvát sorunk 70-es buborékkockázati pontszámot visel, az emelt sávban, 8,4 százalékos effektív bérletiadó-terhet a szokásos 30 százalékos költséglevonás után, valamint 7,5 százalékos teljes tranzakciós költséget. A tulajdonszerzés az európai uniós vásárlóknak korlátozás nélküli; az Unión kívüliek esetében viszonosság és engedély szükséges. Az a piac, ahol a hivatalosan számba vett adásvételek száma egy év alatt a harmadával csökkent, egyben olyan piac is, ahol a kiszállás tovább tarthat, mint amit az árindex sugall — és pontosan ezt a kockázatot rejti el a főszám.

Sources: Croatian Bureau of Statistics (DZS), Indeksi cijena stambenih objekata za drugo tromjesecje 2026 - privremeni podaci, CIJ-2026-2-1/2, Zagreb, 1 October 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/hr/121053; Croatian Bureau of Statistics (DZS), house price index release listing https://podaci.dzs.hr/hr/podaci/cijene/indeks-cijena-stambenih-nekretnina/

Market data: Croatia