A magyar lakásárak 1,4 százalékkal estek a második negyedévben, az éves ütem viszont 10,1 százalékon maradt
A magyar lakásárak 1,4 százalékkal csökkentek 2026 második negyedévében, öt egymást követő negyedéves emelkedés után, miközben az éves ütem 10,1 százalék maradt.
A Központi Statisztikai Hivatal október elsején frissítette negyedéves lakáspiaci árindexét, és a 2026 második negyedévére vonatkozó előzetes adat szerint az árak 1,4 százalékkal estek az első negyedévhez képest. Azon a bázison, ahol az előző negyedév egyenlő százzal, az összevont index 98,6-ot mutatott. Az azt megelőző öt negyedév 109,5, 102,2, 106,6, 103,3 és 101,5 értéket adott, mindegyik száz felett. Az előző év azonos negyedévéhez mérve az index változatlanul 110,1, vagyis 10,1 százalékos éves emelkedés.
A szintbázison, ahol a 2025-ös átlag egyenlő százzal, az összevont index 106,3-on áll, szemben az első negyedévi 107,8-cal. A mögötte futó negyedéves sor a 2024-es harmadik és negyedik negyedévre 83,0 és 86,3, majd 2025 folyamán 94,4, 96,5, 102,9 és 106,2, végül 2026-ban 107,8 és 106,3.
Az újépítésű esés jórészt összetételváltozás
A magyar tábla olyat tesz, amit a nemzeti árindexek többsége nem: minden éves változást összetételhatásra és tiszta árváltozásra bont, majd külön közli a teljes értéket. Az új lakásoknál a második negyedévben az éves összetételhatás 94,3, a tiszta árváltozás 99,3, a teljes érték pedig 93,7, azaz 6,3 százalékos éves csökkenés.
Gondosan olvasva ez nem azt jelenti, hogy egy adott új lakás 6,3 százalékkal olcsóbb lett. A tiszta árkomponens alig mozdult. A csökkenés szinte teljes egésze az összetételhatásból jön, vagyis az ebben a negyedévben gazdát cserélő új lakások olcsóbbak voltak az egy évvel korábban eladottaknál. Aki az újépítésű főszámot árkorrekciónak olvassa, valójában az átadott projektek összetételének eltolódását olvassa.
A használt lakásoknál fordított a kép
A használt lakásoknál az éves összetételhatás 102,3, a tiszta árváltozás 111,5, a teljes érték pedig 114,1, azaz 14,1 százalékos emelkedés. Itt az összetétel hozzáad az emelkedéshez, nem pedig megmagyarázza azt, és a munkát a tényleges ármozgás végzi.
A negyedéves adatok még élesebbé teszik ezt. A második negyedévben a használt lakások összetételhatása 101,9, a tiszta árváltozás 98,5, a teljes érték pedig 100,3. Tiszta ár alapon tehát a használt magyar lakások június végén olcsóbbak voltak, mint március végén, és a teljes érték kizárólag azért jött ki nagyjából változatlanra, mert az eladott ingatlanok összetétele drágább irányba tolódott.
Hogyan viszonyul ez a saját magyar adatunkhoz
A Glopra 4 049,14 USA-dolláros országos átlagos kínálati négyzetméterárat tart nyilván Magyarországra egy országos hirdetési aggregátor 2026. 36. heti adatából, Budapestre pedig 5 042,62 USA-dollárt. Az éves változás mezőnkben 12,3 százalék áll, amely a Magyar Nemzeti Bank ugyanarra a negyedévre vonatkozó indexéből származik, szemben a statisztikai hivatal 10,1 százalékával. Mindkettő hiteles, és a különbség módszertani: a jegybank hedonikus indexet publikál, amely az ingatlanjellemzőkre korrigál, a statisztikai hivatal pedig olyan összevont indexet közöl, amelyben az összetételhatás külön oszlopként látható marad. A kettő az irányt illetően immár ugyanarra mutat, és ez a lényeges rész.
A magyar sorunk 69-es buborékkockázati pontszámot visel az emelt sávban, Budapestre 64-et. A bérleti jövedelem effektív adóterhe a bruttó bérleti díj 13,5 százaléka: 15 százalék személyi jövedelemadó a szokásos 10 százalékos költséghányad utáni alapon, szociális hozzájárulás nélkül és sáv nélkül, így a kulcs minden bérletidíj-szinten és nem rezidens esetében is azonos; tételes költségelszámolással a tényleges teher 8–10 százalékra is lemehet. A teljes tranzakciós költség 8 százalék. A tulajdonforma szabad tulajdon, és az Európai Unión kívülről érkező vevőknek engedély kell. A második negyedévi adatok előzetes jelölésűek, az indexet pedig idén 2015-ös bázisról 2025-ösre állították át, ezért a régebbi összevetésekhez óvatosság kell.
Sources: Hungarian Central Statistical Office (KSH), STADAT table 18.2.1.8, Lakaspiaci arindex negyedevenkent, last updated 1 October 2026, reference quarter 2026 Q2 https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0036.html