Rekordot döntött a szöuli lakásárak 86 hetes emelkedése, miközben Kangnam és Jongszan mínuszba fordult

A szöuli lakásárak sorozatban 86. hete emelkedtek, ami rekord, miközben Kangnam, Szocso, Szongpa és Jongszan egyaránt heti árcsökkenést mutatott.

A szöuli lakáseladási árak 0,09 százalékkal emelkedtek a szeptember 28-ával záruló héten, sorozatban 86. alkalommal — derül ki a Koreai Ingatlanhivatal október elsején közzétett adataiból. Ez a sorozat immár meghaladja a korábbi, 85 hetes rekordot, amely 2020 júniusának második hetétől 2022 januárjának harmadik hetéig tartott. Országos szinten a lakáseladási árak 0,06 százalékkal nőttek.

A rekordot a piac nem legdrágább részei állítják fel. Kangnam kerületben az index 0,56 százalékkal esett, mélyebben, mint az előző heti 0,42 százalékos csökkenés. Szocso 0,33 százalékkal esett egy 0,37 százalékos visszaesés után. Szongpa 0,19 százalékkal csökkent, szélesedve a korábbi 0,14 százalékról. Jongszan pedig 0,01 százalékkal esett, 22 hét óta először; ott a legutóbbi negatív érték 0,03 százalék volt április negyedik hetében.

A lendület hétről hétre apad

Szöul heti 0,09 százalékos üteme az egy héttel korábbi 0,13 százalékról csökkent, és a tempó immár öt egymást követő hete szűkül, miután augusztus ötödik hetében elérte a 0,22 százalékot. A fővároson kívül Kjonggi tartomány 0,15 százalékkal emelkedett, lassulva a 0,23 százalékról, Incshon pedig 0,02 százalékkal nőtt. A fővárosi régión kívüli területek sorozatban harmadik hete változatlanok, 0,00 százalékon.

Ez az eloszlás a rekord mögötti igazi történet. Az a sorozat, amely egy 0,09 százalékos szöuli értéken nyugszik, miközben négy belső kerülete esik, amelyhez pontosan 0,00 százalékos vidéki érték és lassuló Kjonggi társul, szűkülő bázisú sorozat. A főszám a kitartást méri, nem az erőt.

Hogyan néz ki ez a piac egy külföldi vevő szemszögéből

Itt ad hozzá valamit a saját dél-koreai adatunk, amit a heti kiadás nem. A külföldi földügyleti engedélyezési övezetet először 2025. augusztus 26-án jelölték ki, és a Földügyi, Infrastrukturális és Közlekedési Minisztérium 2026 augusztusában megerősítette, hogy az övezet 2026. augusztus 26-tól 2027. augusztus 25-ig hatályban marad. Szöul egészét, Kjonggi tartomány 23 városát és megyéjét, valamint Incshon kilenc kerületét fedi le. Külföldi magánszemélynek, cégnek vagy államnak előzetes helyhatósági jóváhagyást kell szereznie bármely hat négyzetméternél nagyobb telek megszerzése előtt, a vásárlástól számított négy hónapon belül be kell költöznie, és legalább két évig laknia kell az ingatlanban. A szabály megsértése ismételt, az ingatlanérték 10 százalékáig terjedő bírságot és a vásárlás érvénytelenítését vonhatja maga után. A szabályozás nem vonatkozik ajándékozásra, öröklésre, bírósági árverésre és az officetel típusú egységekre.

Az áradatok mellé olvasva ez többet nyom a latban, mint maga a sorozat. Az e héten emelkedést mutató területek szinte mindegyike az engedélyezési övezeten belül fekszik, a lakhatási követelmény pedig azt jelenti, hogy egy nem rezidens az első két évben egyáltalán nem tud bérbeadási céllal beszállni ebbe a rekordba.

Az árszint, és a hozam, amelyet szándékosan nem közlünk

A Glopra 1 197 052 USA-dolláros átlagos szöuli lakásárat tart nyilván egységenként, amely egy kereskedelmi bank 2026. augusztusi havi lakásár-felméréséből származik; az ott közölt érték 1 607 390 000 koreai von. Ez piaci árak értékbecslésen alapuló felmérése, nem lezárt tranzakciók nyilvántartása, ezért kínálati jellegű bázisként soroljuk be.

Szöuli bérleti hozamot nem közlünk, és érdemes kimondani, miért. A koreai lakásbérlet túlnyomó részét a dzsonsze teszi ki, egy nagy összegű, visszatérítendő egyösszegű letét, amely mellett egyáltalán nincs havi bérleti díj — és a dzsonsze-letét nem bérleti díj. A másik forma, a volsze, letétet és havi fizetést kombinál, és csak a havi komponenst publikálják. Ha ezt a csupasz fizetést egy átlagos szöuli lakásárhoz párosítjuk, nagyjából 1,4 százalékos bruttó hozam jön ki, messze a piac valódi gazdasági megtérülése alatt, mert a bérbeadónak a letéten elért hozama kimarad belőle. Amíg nem szerezhető be átváltási rátával korrigált sorozat, az indoklással ellátott üres mező őszintébb, mint egy félrevezető szám.

Az adózásról: az a nem rezidens magánszemély, aki egyetlen koreai lakást birtokol és hosszú távra adja bérbe, a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint nem adózik e bérleti jövedelem után, kivéve ha a hivatalos értékbecslés meghaladja az 1,2 milliárd vont. Szöulban a hivatalos értékbecslés jellemzően a piaci ár 60–70 százaléka, így egy átlagos szöuli lakás jóval e küszöb alatt marad. Ez tájékoztatás, nem tanácsadás, és a fenti engedélyezési feltételek ettől függetlenül érvényesek.

Sources: Korea Real Estate Board, weekly apartment price trends for the week ending 28 September 2026, published 1 October 2026, as reported by Jaekyung Ilbo https://news.jkn.co.kr/post/1004154; Korea Real Estate Board weekly apartment price trends as reported by MoneyToday, 1 October 2026 https://www.mt.co.kr/estate/2026/10/01/2026100111102846291; Ministry of Land Infrastructure and Transport, extension of the foreign-buyer land transaction permit zones to 25 August 2027, as reported by The Korea Herald, 21 August 2026 https://www.koreaherald.com/article/10848132

Market data: Seoul · South Korea