A spanyol lakhatási rendelet 2030-ig felfüggeszti a kilakoltatásokat, és tiltja a becsült érték 70%-a alatti vásárlást
A spanyol Real Decreto-ley 26/2026 szeptember 30-án megjelent a hivatalos közlönyben, 2030-ig felfüggeszti a sérülékeny háztartások kilakoltatását, és október 1-jén hatályba lépett.
Spanyolország 2026. szeptember 30-án új lakhatási rendeletet hirdetett ki a hivatalos közlönyben, amely a következő napon hatályba lépett. A szeptember 29-i keltezésű Real Decreto-ley 26/2026 2030. december 31-éig felfüggeszti azoknak a sérülékeny helyzetben lévő személyeknek a kilakoltatási eljárásait, akiknek nincs alternatív lakhatásuk, és 2028. december 31-éig megtiltja bizonyos szervezeteknek, hogy lakóingatlant a becsült piaci értékének 70 százaléka alatt szerezzenek meg.
A jogszabály 20 cikket tartalmaz hat címben, ezen felül két kiegészítő, két átmeneti, egy hatályon kívül helyező és tizenegy záró rendelkezést. A 241-es közlönyszámban jelent meg, és a 127818-tól a 127913-ig tartó oldalakat foglalja el.
Három dátum viszi a súly nagy részét
Három határidő határozza meg, meddig tartanak az alapvető intézkedések. Az érték alatti megszerzésre vonatkozó korlátozás 2028. december 31-éig tart. A sérülékeny helyzetekben a kilakoltatás felfüggesztése 2030. december 31-éig tart. A meglévő bérleti szerződések díjának frissítésére vonatkozó rendkívüli korlát 2027. december 31-éig tart, ez a három közül a legrövidebb, és az első címben áll, a szerződéshosszabbítás mellett.
Egy negyedik dátum másként működik. Azok az állandó lakhatásra szóló bérleti szerződések, amelyek 2028. december 31-e előtt járnak le, éves lépésekben legfeljebb két további évvel meghosszabbíthatók. Ez a klauzula olyan szerződésekre nyúlik vissza, amelyeket jóval e rendelet előtt írtak alá, és ezért a záró rendelkezések között szerepel, nem a cikkek között.
A szezonális és a szobabérlet visszakerül a bérleti törvény alá
A 3. cikk átírja az 1994-es városi bérleti törvényt, és a legszélesebb hatású változás két olyan szerződéstípust érint, amely kicsúszott a hatálya alól. Minden olyan időszakos vagy szobabérleti szerződés, amelyből hiányzik a bérlő időszakos lakhatásra vonatkozó valós és igazolt szükségletét megalapozó kifejezett indok, automatikusan rendes, állandó lakhatási bérletté válik, az ezzel járó bérlői védelemmel.
A szobabérletre van egy második, önálló szabály is. Ha ugyanazon a lakáson több részleges szerződés fut egyszerre, azok díjának összege nem haladhatja meg a teljes lakásra szóló egyetlen szerződés díját. Mindkét változás ugyanazt a gyakorlatot célozza: ahol a rendes bérleti rendszer költségessé vált a bérbeadóknak, a szerződéseket szezonálisnak minősítették át vagy szobákra bontották. A rendelet elveszi a címke előnyét, és a megállapodás tartalmára hagyja, melyik szabály alkalmazandó.
Tizenhárom jogszabály egyszerre átírva
A rendelet nem áll önmagában. Módosítja az 1994-es városi bérleti törvényt és a 2023-as lakhatási jogról szóló törvényt, a spanyol bérletszabályozás két pillérét, és jóval túlnyúlik ezeken: a 2000-es törvény szerinti polgári eljárásjogot, a 2006-os törvény szerinti személyi jövedelemadót, az 1992-es törvény szerinti hozzáadottérték-adót, a helyi önkormányzati pénzügyi törvényt, a tőzsdén jegyzett ingatlanberuházási társaságokat szabályozó 2009-es törvényt, egy 2023-as rendeletet, a 2019-es jelzáloghitel-szerződési törvényt, a 2015-es biztosítási törvényt, a 2023-as értékpapírpiaci törvényt, a 2003-as közvagyoni törvényt és az ingó jelzálogról szóló 1954-es törvényt.
Ez a kiterjedés megmutatja, hol várja a kormány a viselkedés megváltozását. A jövedelemadó és a hozzáadottérték-adó érintése azt jelenti, hogy a bérbeadás körüli ösztönzők a szabályokkal együtt változnak; a jegyzett ingatlanberuházási társaságok rendszerének és az értékpapírpiaci törvénynek az érintése pedig egyenesen azokra a vállalati konstrukciókra mutat, amelyeken keresztül a nagy lakásportfóliókat tartják. Mivel rendeletről és nem rendes törvényről van szó, már hatályban van, de a parlament megerősítésére még szükség van.
Ahol a rendelet Spanyolország saját számaival találkozik
A Glopra 2026. szeptember 28-án rögzített spanyol sora az országos átlagos kínálati árat 3 390 amerikai dollárban adja meg négyzetméterenként, az átlagos kínálati bérleti díjat pedig 17,50 amerikai dollárban négyzetméterenként havonta. Az országos lakásársorozat éves változása 12,8 százalék. Spanyolország buborékkockázati pontszáma 61, ami az emelkedett sávba esik, a teljes tranzakciós költség pedig a vételár körülbelül 15,3 százaléka.
A Glopra egyik saját adószáma közvetlenül a rendelet hatókörét érinti. A spanyol bérleti jövedelem 19 százalékkal adózik az Európai Unióban vagy az Európai Gazdasági Térségben illetőséggel rendelkező tulajdonosoknál, akik előbb levonhatják a költségeiket, és 24 százalékkal a bruttó bérleti díjra, minden levonás nélkül azoknál, akik ezen kívül rendelkeznek illetőséggel. Mivel a rendelet módosítja a személyi jövedelemadóról szóló törvényt, a nem rezidens bérbeadók az egyik olyan csoport, amelynek helyzete változhat, és a két kulcs különböző alapról indul, tehát ugyanaz a fő szabálymódosítás nem érinti őket egyformán.
Óvatosság minden árjelzés-olvasattal
A 12,8 százalékos éves emelkedést még e rendelet léte előtt mérték, és az intézkedések a bérlői jogbiztonságra, a szerződések minősítésére és a vásárlási jogosultságra hatnak, nem közvetlenül az árra. A szöveg semmilyen vételárat nem határoz meg, és a rendelet még parlamenti megerősítést igényel, tehát a végleges alakja nem eldöntött.
Sources: Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20266; Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20266