Spanyolország öt évre, céges bérbeadónál 7 évre emelte a lakásbérleti szerződés minimális futamidejét
Az új spanyol bérleti rendelet öt évre, jogi személy bérbeadónál 7 évre teszi a minimális lakásbérleti futamidőt, és tizenkét havi bérleti díjat ír elő minimális kártalanításként.
Spanyolországban egy lakásbérleti szerződésnek mostantól legalább öt évig kell futnia az automatikus megújulás előtt, ha a bérbeadó természetes személy, és a minimum 7 évre emelkedik, ha a bérbeadó jogi személy. A szabály a szeptember 29-i keltezésű Real Decreto-ley 27/2026 rendeletből származik, amely 2026. október 1-jén jelent meg a hivatalos közlönyben, és 2026. október 2-án lép hatályba. A szöveg a 243. közlönyszám 128380-tól 128387-ig tartó oldalain foglal helyet, és egyetlen cikkből áll.
Egyetlen cikk, amely minden bérleti szerződés végét újraírja
Ez az egyetlen cikk az 1994-es városi bérleti törvény 10. cikkét módosítja, vagyis azt a rendelkezést, amely arról szól, mi történik, ha egy bérleti szerződés eléri a kikötött futamidő végét. Körülötte két kiegészítő rendelkezés, egy átmeneti rendelkezés és két záró rendelkezés áll. Az első kiegészítő rendelkezés a szöveget a Real Decreto-ley 26/2026 rendelethez hangolja, ahhoz a lakhatási rendelethez, amely az előző napon jelent meg a közlönyben, a második pedig azt szabályozza, hogyan kell a módosított szabályokra tett hivatkozásokat olvasni.
A felmondási határidők szándékosan nem egyenlők, és a hosszabb a bérbeadóra esik. Annak a bérbeadónak, aki nem szeretné, hogy a szerződés megújuljon, hat hónappal korábban kell ezt jeleznie. Annak a bérlőnek, aki el akar menni, két hónapot kell adnia. A rendelet a távollétre is korlátot állít: az a bérlő, aki hat hónapnál hosszabb ideig nincs a lakásban, elveszíti azt az életvitelszerű lakhatási jelleget, amelyre a teljes védelmi rendszer épül.
A szerződés korai lezárásának mostantól ára van, nem csak határideje
A szöveg tizenkét havi bérleti díjban határozza meg a minimális kártalanítást, alternatív számítási módként pedig egy havi bérleti díjat minden olyan évre, amelyet a bérlő a lakásban eltöltött. Ha a bérbeadó a saját szükségletére hivatkozva zárja le a szerződést, három hónapja van arra, hogy a lakást tényleg elfoglalja.
A három szám együtt olvasva megváltoztatja a döntés jellegét. A lakás visszaszerzése a minimális futamidő előtt többé nem felmondás és várakozás kérdése: kimondott ára van, és ez az ár a bérlet hosszával együtt emelkedik. Annak a tulajdonosnak, aki üresen szeretné eladni a lakást, vagy be akar költözni, most van egy költsége, amelyet összevethet az ebből származó haszonnal.
Két hosszabbítási rendszer, és az önkormányzat dönti el, melyik érvényes
A minimális futamidőn túl a rendelet rendkívüli hosszabbításról is rendelkezik. Ha a bérlő sérülékeny helyzetben van, a szerződés legfeljebb egy évvel hosszabbítható. A feszült lakáspiaci övezetnek kijelölt területen a hosszabbítás legfeljebb három évig tarthat. Ez a kijelölés nem ezen a rendeleten, hanem a 2023-as lakhatási törvényen alapul, tehát ugyanaz a lakás más maximális elköteleződést hordozhat attól függően, hogy a település, amelyben áll, ki van-e jelölve. Egyetlen átmeneti rendelkezés szabályozza, hogy mindez hogyan vonatkozik a már hatályos szerződésekre.
Mit változtat ez egy bérbeadó számára a saját adatunkban
A spanyol sorunk, amelyet a rendelet előtt mértünk, 3 390 dolláros országos átlagos kínálati négyzetméterárat és 17,50 dolláros átlagos kínálati bérleti díjat hordoz négyzetméterenként havonta, 12,8 százalékos éves áremelkedéssel. A rendelet nem az árat szabályozza, tehát ez a 12,8 százalék olyan piacot ír le, amelyet az új szabályok még nem érintettek. Spanyolországot 61 ponton tartjuk a buborékkockázati skálánkon, az emelkedett sávban, magas megbízhatóságon, 15,3 százalékos tranzakciós költséggel és szabad tulajdonnal, amely a külföldi vásárlókra nézve nem hordoz megkötést.
Az adósor az, ahol az új futamidő a legerősebben fog, és ez nincs benne a rendeletben. Adatainkban az Európai Unióban vagy az Európai Gazdasági Térségben illetőséggel rendelkező bérbeadó 19 százalékot fizet a költségek levonása utáni nettó bérleti bevételre, az azon kívüli illetőségű bérbeadó pedig 24 százalékot a bruttó bérleti díjra, egyáltalán minden levonás nélkül. A hétéves minimális elköteleződés tehát a két tulajdonos számára más ajánlat: az egyik hosszabb távon a bevétellel szembe állíthatja a költségeit, a másik nem. Ez egy jogszabály-változásról szóló tudósítás, nem jogi vagy adótanács.
Sources: Boletin Oficial del Estado, Real Decreto-ley 27-2026 de 29 de septiembre, BOE-A-2026-20385, BOE num. 243 of 1 October 2026 https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20385; Boletin Oficial del Estado, consolidated text of Real Decreto-ley 27-2026 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20385