A legdrágább budapesti kerületek veszítették a legtöbb vevői érdeklődést egy év alatt
A Duna House szerint a XIV. kerület részesedése a budapesti vevői érdeklődésből egy év alatt 20%-ról 15%-ra esett – a drágább kerületek buktak a legtöbbet.
A XIV. kerület részesedése a budapesti vevői érdeklődésből az egy évvel ezelőtti 20 százalékról 15 százalékra csökkent: ez a legnagyobb visszaesés a Duna House által követett kerületek között. A XIII. kerület 25 százalékról 21-re, a VI. kerület 19 százalékról 15-re esett vissza. A Duna House által vizsgált kerületekben az érdeklődés átlagosan 3,6 százalékponttal mérséklődött – és a veszteségek sorrendje szinte pontosan követi az árakét.
Az adatokból kirajzolódó szabály
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője kertelés nélkül fogalmazott: minél népszerűbb és drágább volt egy kerület egy éve, annál nagyobbat esett azóta az iránta mutatkozó kereslet. A IX., a XI. és a VII. kerületben a VI.-hoz és a XIII.-hoz hasonló nagyságrendű csökkenést mértek. Az adatsorban a II. kerület a kivétel: részesedése nem mozdult, amit Szegő az ottani, változatlan összetételű vevőkörnek tulajdonít.
Nem a város változott meg, hanem a vevő
Az összetétel átrendeződése többet mond, mint a földrajz. A budapesti piacot ma már nem a befektetők, hanem az első lakásukat vásárlók viszik, ők pedig egészen másként reagálnak az árakra, mint annak idején a befektetői kereslet. Az Otthon Start támogatott hitelprogram – amely most egyéves – nagy tömegben hozott a piacra első lakásvásárlókat úgy, hogy közben kemény plafont szabott a felvehető összegnek. Ha a határon lévő vevőnek kötött a kerete, a kereslet lefelé vándorol az árlétrán – és ez belülről nézve pontosan úgy fest, mint a XIV. kerület ötpontos esése a változatlan II. kerület mellett.
Milyen árak állnak a kerületek mögött
A Glopra 2026. szeptember 7-i budapesti pillanatképe szerint a fővárosi átlagár négyzetméterenként 4376 dollár, szemben a 2150 dolláros magyar országos átlaggal, vagyis a főváros nagyjából kétszer annyiba kerül, mint az ország. A bruttó bérleti hozam 4,63 százalék, az árak pedig 12 hónap alatt forintban 8,3 százalékkal, dollárban – az árfolyammozgást is beszámítva – 17 százalékkal emelkedtek. Budapest buborékkockázati pontszáma nálunk 64, ami az emelkedett sávba esik. A Duna House által leírt átrendeződés nem csapódik le azonnal az árindexben: az érdeklődést vesztő kerületekben az eladók jellemzően még egy ideig tartják az irányárat, mielőtt engednének belőle.
Átrendeződés vagy visszaesés
A nyitott kérdés az, hogy a kettő közül melyikről van szó. Ha az első lakásvásárlók egyszerűen olcsóbb kerületekben vesznek, a tranzakciószám kitart, és a hatás a térképen belüli újraelosztás, nem pedig piaci szintű visszaesés. Ha viszont egyáltalán kihátrálnak, a legtöbb érdeklődést vesztő kerületek mutatják majd meg először a tényleges eladási árakban, nem a keresési részesedésekben. A Duna House számai az érdeklődést mérik, nem a megkötött ügyleteket, így önmagukban nem tudják szétválasztani a két esetet – érdemes tehát az ősz folyamán inkább a XIV. kerület tranzakciós árait figyelni, mint a kattintásokból való részesedését.
Sources: Portfolio.hu (Duna House district data), 7 Sep 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260907/csokken-a-kereslet-a-budapesti-lakaspiacon-ezek-a-keruletek-a-legnagyobb-vesztesek-860860; Piac&Profit (Duna House district data), 7 Sep 2026 https://piacesprofit.hu/cikkek/gazdasag/hoppon-maradhatnak-a-legnepszerubb-varosreszek-lakastulajdonosai.html