Budapesten már minden öt árváltoztatásból négynél több lefelé mutat
A budapesti lakáshirdetéseken végrehajtott árváltoztatások több mint négyötöde már csökkentés, az országos átlagos korrekció augusztusban -3,5 százalékra mélyült.
A budapesti lakáshirdetéseken végrehajtott árváltoztatásoknak több mint négyötöde ma már lefelé mutat – derül ki az Otthontérkép Ingatlantájoló elemzéséből, amely a megelőző két hónapban módosított hirdetéseket vizsgálta, és 2026. augusztus 26-án jelent meg. Az országos lakáshirdetéseken mért átlagos korrekció az év során fokozatosan mélyült: októberben -0,6, áprilisban -3,1, augusztusban pedig -3,5 százalék volt. A házaknál nagyobb a mozgás: ugyanebben az időszakban -3 százalékról -4,7 százalékra nőtt az átlagos árcsökkentés.
Az index és a hirdetések mást mondanak
Magyarországon az országos lakásárak tizenkét hónapos növekedése a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint még mindig 12,3 százalék, a Glopra pedig Budapestet 8,3 százalékos éves drágulással tartja nyilván. Az MNB 2026 második negyedéves számai ugyanakkor azt mutatták, hogy a lakásárak 1,1 százalékkal estek az előző negyedévhez képest – ez három éve az első negyedéves visszaesés. A kínálati árak mechanikus okból mozdulnak előbb, mint a tranzakciós indexek: egy eladó egy hét alatt átírja a hirdetését, míg az indexnek egy teljes negyedévnyi lezárt adásvételre van szüksége ugyanahhoz az elmozduláshoz. Az Ingatlantájoló adatai annak a fordulatnak az élét mutatják, amelyet az MNB negyedéves sorozata már megerősített.
Az eladók még a tavalyi árakhoz ragaszkodnak
Az Otthontérkép augusztus 6-i ingatlanközvetítői felmérése szerint a kínálati és a valóban elérhető árak közötti rés a XIV. és XVI. kerületben eléri a 20 százalékot, a X. és XVII. kerületben 5 és 12 százalék között mozog, a déli XIX., XX. és XXIII. kerületben pedig 15-18 százalék. A XVIII. kerületi családi házakat 12-15 százalékkal, a belső VI-IX. kerületeket nagyjából 10 százalékkal, Csepelt és Szigetszentmiklóst szintén körülbelül 10 százalékkal tartják túlárazottnak.
Ezekhez a becslésekhez képest az Ingatlantájoló adataiban rögzített tipikus korrekció 5 százalék vagy annál kisebb. Az eladók tehát jó irányba mozdulnak, de túl keveset – és pontosan ezt írják le a közvetítők a terepen is: a túlárazott kínálat hónapokig áll, míg a reálisan beárazott lakások továbbra is vevőre találnak. A felújítási költségek is úgy épültek be a vevői számításokba, ahogyan a 2024-es és 2025-ös felfutás idején még nem, ami tovább növeli a korszerűsítetlen ingatlanokon elvárt engedményt.
Bács-Kiskun tartja magát, Pest megye enged
A kiigazítás országosan nem egyenletes. Bács-Kiskun megyében nagyjából háromszor annyi felfelé irányuló árváltoztatást regisztráltak, mint Pest megyében, amely a rangsor legalján áll. A Glopra Budapestet négyzetméterenként 4 376 dollárra értékeli 4,63 százalékos bruttó bérleti hozam mellett, szemben az egész Magyarországra vonatkozó 2 150 dollárral és 4,69 százalékkal; a fővároshoz 100-ból 64 pontos buborékkockázati érték tartozik. Az adatok gyakorlati következménye szűkebb, mint egy árelőrejelzés: azt mondják, hogy a budapesti meghirdetett ár gyengébb támpont a végül megkötött ár szempontjából, mint tizenkét hónapja volt, és hogy egy magyar adásvétel két oldala közötti alkupozíció elmozdult.
Sources: Portfolio.hu (Otthonterkep Ingatlantajolo analysis), 26 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260826/dontottek-a-lakastulajdonosok-a-fovarosban-mar-otbol-negyen-raszantak-magukat-erre-a-lepesre-858488; Otthonterkep Magazin (Balla Ingatlan agent survey), 6 Aug 2026 https://magazin.otthonterkep.hu/2026/08/06/mar-csokkennek-az-ingatlanarak-de-sok-elado-meg-mindig-15-20-szazalekkal-tulertekeli-a-lakasat/p/13706501