A budapesti új lakások ára már Varsóét és Bukarestét is meghaladja
A budapesti új építésű lakások kínálati ára 2026 első negyedévében elérte a négyzetméterenkénti 1,9 millió forintot – Varsó fölött, Bukarestnél nagyjából másfélszer magasabban.
A budapesti új építésű lakások ára 2026 első negyedévében meghaladta a négyzetméterenkénti 1,9 millió forintot, ami 8 százalékkal magasabb a 2025. márciusinál. Ezzel a magyar főváros a régió minden összehasonlítható fővárosa fölé került. Bukarest bruttó alapon nem érte el az 1,3 millió forintot, Varsó a szerkezetkész lakásoknál 1,7 millió forint közelébe jutott, Poznań pedig 1,2 millió forint alatt maradt – ez derül ki a Cordia fejlesztő regionális összehasonlításából, amelyet a Portfolio 2026. augusztus 24-én közölt.
Keletre és északra olcsóbb az építés, a telek nem
Görög Áron, a Cordia értékesítési igazgatója az eltérés nagyobb részét a kivitelezési költségekre vezeti vissza. A lengyelországi és romániai projektek nagyjából negyedével-harmadával olcsóbban építhetők meg, mint budapesti megfelelőik. A telekárak ellenkező irányba mutatnak. Varsóban a telekárak több mint kétszeresei a budapestinek vagy a bukarestinek, és ez magyarázza, miért árazódik a lengyel főváros az olcsóbb kivitelezés ellenére is a magyar szinthez közel.
Az adóréteg a főcímszám mögött
A közölt árak nem hasonlíthatók össze közvetlenül, mert az új lakásokra kivetett általános forgalmi adó a három országban eltér. Magyarországon 5 százalék. Lengyelország 150 négyzetméter alatt 8, e küszöb fölött 23 százalékot számít fel. Románia 2026 augusztusában 21 százalékra tért át. Egy olyan román bruttó ár tehát, amely harmadával tűnik Budapest alattinak, lényegesen nagyobb adótartalmat hordoz magában, egy 150 négyzetméter fölötti lengyel lakást pedig a magyar kulcs több mint négyszeresével adóztatnak. Aki a régión belül úgy hasonlít össze négyzetméterárakat, hogy nem ellenőrzi, e küszöbök melyik oldalára esik az adott lakás, nem ugyanazt veti egybe.
Hogyan fest a bevételi oldal
A Cordia a bruttó bérleti hozamokat Lengyelországban 4,5–6, Bukarestben 5–6 százalékra teszi. A Glopra Market Data v3 2026. augusztus 24-i pillanatképe Budapest bruttó bérleti hozamát 4,63 százalékon tartja nyilván, négyzetméterenként 4 376 USD-s átlag és forintban 8,3 százalékos éves áremelkedés mellett, ami az árfolyammozgást beszámítva 19,1 százalék. Budapest 64-es buborékkockázati pontszáma az emelkedett sávba esik.
Egy közlés az elemzéshez tartozik. A Cordia magyar lakásfejlesztő, amely Lengyelországban és Romániában is értékesít, így az összehasonlítás olyan szereplőtől származik, amelynek üzleti érdeke fűződik a határon átnyúló vásárlásokhoz. Az árszintek helyi indexekkel ellenőrizhetők; a hozamsávok a fejlesztő saját becslései, amelyeket itt nem hitelesítettünk független forrásból.
Mit dönt el a különbség, és mit nem
A közölt négyzetméterárak alapján a Budapesthez mért regionális árelőny nagyjából egyharmados. Ezzel az árelőnnyel szemben áll a devizakitettség, az ismeretlen adórendszer, a bérbeadás és az ingatlankezelés költsége idegen joghatóságban, valamint az a tény, hogy a varsói telekárazás már felfelé konvergál. Ezek egyike sem jelenik meg egy főcímbe kerülő négyzetméterszámban, és a hozamsáv sem ragadja meg őket.
Amit az adatok ténylegesen igazolnak, szűkebb, de továbbra is használható: a magyar támogatott vásárlási környezet a budapesti új lakások árazását olyan regionális versenytársak fölé emelte, amelyek gazdasága olcsóbban épít, és ez az eltérés egyetlen év alatt 8 százalékkal nyílt tovább.
Sources: Portfolio.hu (Cordia regional comparison), 24 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260824/sokkal-olcsobban-vehetunk-uj-lakast-a-regio-fovarosaiban-mint-nalunk-mi-ennek-az-oka-857880