Ingatlanadó és vásárlási költségek Cipruson 2026-ban: mit fizet a külföldi tulajdonos

A ciprusi teljes tranzakciós költség a vételár 11,0%-a, a külföldi bérbeadó effektív adókulcsa mégis 0% lehet. Megmutatjuk, pontosan hol törik meg ez a nulla.

Ciprusnál két szám húz ellentétes irányba. A Glopra 2026. július 23-i pillanatképe (v3 módszertan) szerint a be- és kiszállás együtt a vételár 11,0%-át viszi el. A bérbeadás viszont egy külföldi tulajdonosnál akár jövedelemadó nélkül is működhet. A tervezés java része e két tény között zajlik.

Mennyi a teljes tranzakciós költség, és mi van benne?

A 11,0% az átírási illetéket, a bélyegilletéket és az ügyvédi díjat foglalja magában a vásárlás oldalán, valamint a későbbi eladás súrlódását. Használt ingatlannál az illetéksáv adja a tétel nagyobbik részét. Új építésnél ehelyett 19%-os áfa terheli a vételárat: ez külön tétel, és teljesen átírja a számolást.

Az első, állandó lakóhelyként szolgáló otthon kedvezményes, 5%-os áfakulcsot kaphat, méret- és értékhatárokhoz kötve. A kedvezmény a beköltözőknek szól, nem a befektetőknek.

Állítsa a 11,0%-ot a Glopra által mért 4,88%-os bruttó bérleti hozam mellé. A tranzakciós költség önmagában valamivel több mint két év bruttó bérleti díját eszi meg, mielőtt bármit karbantartásra, kezelésre vagy üresedésre fordítana. Ez egyben egy minimális tartási időt is kijelöl: körülbelül ennyi ideig kell a bérleti díjnak dolgoznia, hogy a belépés és a kilépés együttes költsége megtérüljön, feltéve, hogy az ár közben nem mozdul.

Egy technikai, de fontos részlet: a Glopra árindexei dollárban készülnek, a ciprusi adásvételi szerződések viszont euróban. Az euró és a dollár mozgása ezért külön réteg a saját megtérülésében, és nem ugyanaz, mint a ciprusi ingatlanárak elmozdulása.

Tényleg 0% a külföldi bérbeadó adója?

Tipikus bérleti díj mellett igen, de nem mentesség miatt. A PwC ciprusi adóösszefoglalója szerint a bruttó bérleti díj 20%-a vélelmezett költségként levonható, a ciprusi személyi jövedelemadó pedig az adóköteles jövedelem első 22 000 eurójára nulla kulcsot alkalmaz. Egy modellbérbeadó ez alatt marad, így az effektív kulcs 0%.

A fordulópont nagyjából 27 500 euró éves bruttó bérleti díjnál van. Efölött az effektív kulcs elindul felfelé.

Két 2026-os változás tartja meg ezt az eredményt: a bérleti díjra kivetett különleges védelmi hozzájárulást eltörölték, a GESY egészségügyi járulék pedig csak ciprusi adóügyi illetőségűeket érint, külföldi tulajdonost nem. A Glopra 1 000 és 3 000 dollár közötti havi modellbérleti díjra 0% és 2,11% közötti effektív sávot számol — a felső érték európai összevetésben is alacsony, de már nem nulla.

A küszöb az adózóhoz tapad, nem az ingatlanhoz. Ha ugyanaz a tulajdonos két ciprusi lakást ad ki, a bérleti díjak összeadódnak, és együtt mérik őket a 22 000 eurós sávhoz. Aki portfóliót épít, ezért lényegesen hamarabb kerül a nulla fölé, mint aki egyetlen lakással kezd.

A 20%-os levonás a bruttó bérleti díjból indul, nem a ténylegesen kifizetett költségekből. Ez a második lakásnál is ugyanígy működik, viszont a levonás után maradó összeg már a magasabb sávok felé tolja a számítást.

Mit ér a 4,88%-os hozam a 2 690 dolláros négyzetméterár mellett?

A Glopra fővárosi átlagára 2 690 USD/m², közepes megbízhatósági besorolással. Nagyságrendként érdemes kezelni, nem értékbecslésként.

A helyi keresetekhez mérve ez 8,1-es ár/jövedelem arányt ad. Egy átlagbérből élő ciprusi háztartásnak ez feszes, és jól mutatja, hogy a kereslet tekintélyes része a szigeten kívülről érkezik. A 4,88%-os hozam ebben a környezetben tisztességes, de bruttó: a közös költség, a biztosítás és az üresedés még nincs levonva belőle.

Buborék-e a ciprusi piac?

A Glopra buborékpontszáma 41 a 100-ból, ami a „mérsékelt” sávba esik. A mögötte álló áradatok egyenetlenek: dollárban tíz év alatt 63,5%, öt év alatt 32,0% az emelkedés, az utolsó tizenkét hónapban viszont mindössze 0,5%. Az évtized fellendülésnek látszik, az elmúlt év inkább fennsíknak.

Épp ez a kilaposodás teszi élessé a 11,0%-os tranzakciós költséget. Gyorsan dráguló piacon a belépési költséget elnyeli a növekedés; évi 0,5% mellett viszont ott marad a mérlegben.

Mielőtt bármi másba kezdene, vesse össze a saját várható éves bruttó bérleti díját a 27 500 eurós határral. Az összes további számítás azon múlik, melyik oldalára esik.

Ez a cikk kizárólag általános tájékoztatásul szolgál, és nem minősül jogi, adózási vagy befektetési tanácsadásnak.

Források

PwC ciprusi adóösszefoglaló

taxsummaries.pwc.com

Glopra pillanatkép, 2026. július 23., v3 módszertan

glopra.com

Market data: Cyprus