Ciprus: külföldi ingatlanvásárlás és a tulajdonszerzés menete

Uniós vevőre nincs korlát Cipruson, harmadik országbelire engedély vár. A 11 százalékos tranzakciós költség mellett a tulajdoni lap a valódi kockázat.

Ciprusi vásárlásnál a legdrágább tétel nem az ár. A Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan szerint a vásárlás tranzakciós költsége 11,0 százalék, miközben a tizenkét havi árváltozás mindössze 0,5 százalék, a buborékkockázat pedig 41 ponttal mérsékelt. Vagyis a piac nem forró, a belépés viszont drága, és aki egyszer kifizette ezt a 11 százalékot, annak minden oka megvan arra, hogy a tulajdonjoga tényleg bejegyzésre kerüljön.

Kit köt engedélyhez a Cap. 109?

Uniós és EGT-állampolgár ugyanolyan feltételekkel vásárol, mint a ciprusi. Mindenki más, a britek is a Brexit átmeneti időszakának lezárása óta, a Minisztertanács engedélyéhez kötött az ingatlanszerzésről szóló, külföldiekre vonatkozó Cap. 109 törvény alapján. A jogkört a gyakorlatban a kerületi elöljárók (District Officer) gyakorolják, és a szokásos engedély egy lakásra, egy házra vagy legfeljebb három donum, körülbelül 4 014 négyzetméter telekre szól. 2013 óta a gyakorlat két egységig tágult, például egy lakóingatlan és egy legfeljebb 100 négyzetméteres üzlethelyiség. Aki ennél többet akar tartani, jellemzően ciprusi bejegyzésű társaságon keresztül teszi.

Mi történik, ha az engedély elmarad?

Itt a legtöbb félreértés. A Cap. 109 nem teszi semmissé az adásvételi szerződést. Amit blokkol, az a bejegyzés: az engedély nélküli szerzés nem kerül be a nyilvántartásba, a már megtörtént bejegyzés pedig törölhető. A szerződéses igény megmarad, a tulajdonjog viszont nem. A gyakorlat engedékeny: a belügyminisztérium 2025-ben megerősítette, hogy az elöljárói engedélyt nem tekintik az átruházási okirat benyújtása előfeltételének, és 2025 júliusának elejéig több mint 53 000 külföldi részére történt átruházást zártak le. Ez azonban a minisztérium jelenlegi gyakorlata, nem a törvény szövege.

Miért a hat hónap a legfontosabb határidő?

Az ingatlan adásvételéről szóló, tényleges teljesítésről rendelkező 81(I)/2011 törvény alapján a vevő az aláírástól számított hat hónapon belül letétbe helyezheti a szerződést a Földmérési és Földhivatali Hivatalnál. A letétbe helyezett szerződés innentől mindenki számára látható, aki lekérdezi az ingatlant. Az eladó nem adhatja el újra, nem terhelheti meg és nem rendelkezhet vele a háta mögött, és ha teljesítés után megtagadja az átruházást, a bíróság kötelezheti rá. A határidő elmulasztása után kártérítési per marad egy céggel szemben, amelynek lehet, hogy már nincs miből fizetnie.

Kinek a jelzáloga ül a telken?

A ciprusi fejlesztők rendszeresen megterhelték a telket, mielőtt eladták volna a rá épült lakásokat, és a szerződésnél korábbi jelzálog nem tűnik el a vételár kifizetésével. A 2015-ös, csapdába esett vevőkről szóló 139(I)/2015 törvény több mint 11 000 tulajdoni lapot szabadított fel azzal, hogy a hitelező hozzájárulása nélkül engedte az átruházást, ám a fellebbviteli bíróság 2024 júniusában alkotmányellenesnek mondta ki a kulcsrendelkezéseket, és a Legfelsőbb Bíróság ezt helybenhagyta. A 110(I)/2025 törvény két útra építette újra a rendszert: vagy a hitelező oldja fel a terhet az adott lakáson, vagy a bíróság engedélyezi az átruházást a tiltakozása ellenére. Egy földhivatali lekérdezés az első fizetés előtt az egész történetet megelőzi.

Mennyibe kerül, és hol a tízéves csapda?

Az átruházási illeték az érték első 85 000 eurójára 3, 170 000 euróig 5, afölött 8 százalék, felezve, ha nem volt áfa, és nulla, ha az adásvétel áfás volt. Az adásvételi szerződések bélyegilletékét 2026. január 1-jétől eltörölték, tehát az idén aláírt szerződésre már nem terhelődik. Új építésnél az áfa 19 százalék, az első 130 négyzetméterre és 350 000 euróra 5 százalékra csökken, ha az ingatlan összesen nem haladja meg a 190 négyzetmétert és a 475 000 eurót. Bármely állampolgárságú magánszemély igénybe veheti, cég nem, viszont tíz évig saját fő lakóhelyként kell használni. Ez rosszul fér össze a 4,88 százalékos bruttó bérleti hozammal és a 0 százalékos effektív bérbeadási adókulccsal.

Ez a cikk általános tájékoztatás a ciprusi ingatlanszabályokról, nem minősül jogi, adó- vagy befektetési tanácsadásnak.

Források

Cap. 109 törvény a külföldiek ingatlanszerzéséről — cylaw.org — engedély és bejegyzés

81(I)/2011 törvény a tényleges teljesítésről — cylaw.org — hathónapos letétbe helyezés

Földmérési és Földhivatali Hivatal — portal.dls.moi.gov.cy — lekérdezés, átruházási illeték

Belügyminisztérium — gov.cy — tájékoztatás külföldi vevőknek

110(I)/2025 törvény — a csapdába esett vevők új eljárása

Adóhivatal — mof.gov.cy — áfa új lakóingatlanra, bélyegilleték eltörlése

Glopra adatbázis — glopra.com — 2026-07-23 pillanatkép, v3 módszertan

Sources: gov.cy, agplaw.com, investropa.com, cyprus-property-buyers.com, luma.cy, gk-lawfirm.com

Market data: Cyprus