Ingatlanadó és vásárlási költségek a Dominikai Köztársaságban: mennyi marad a 8,53%-os hozamból?

A Dominikai Köztársaságban 8,53% a bruttó bérleti hozam, a külföldi bérbeadót viszont 27% forrásadó terheli a bruttón, levonás nélkül. Megnézzük, mi marad.

A dominikai bérbeadási számok első ránézésre kiugróan jók. A Glopra 2026. július 23-i pillanatképe (v3 módszertan) 8,53%-os bruttó bérleti hozamot mutat, ami a Glopra által követett piacok felső szélén helyezkedik el. A kérdés az, hogy ebből mennyi marad annál a tulajdonosnál, aki nem dominikai adóügyi illetőségű.

Mennyit hagy meg a 27%-os forrásadó a 8,53%-os hozamból?

A Código Tributario 305. cikke szerint az a fél, aki a bérleti díjat kifizeti — a bérlő, az ügynökség vagy a kezelő cég —, köteles levonni a 297. cikk szerinti 27%-ot, mielőtt a pénz elhagyná az országot. A 8,53% 27%-a 2,30 százalékpont, tehát 6,23% marad. Ebből még nem fizette ki az éves IPI-t, a biztosítást, a kezelést és a felújítást.

A 6,23% nemzetközi összevetésben továbbra is erős szám. Csak éppen nem az, ami a fejlesztői prospektusban szerepel.

Miért nem vonható le egyetlen költség sem?

Mert a dominikai jog a bruttó összeget úgy kezeli, mintha az lenne a nettó. A 305. cikk a levonást pago único y definitivo-ként, vagyis egyszeri és végleges fizetésként írja le, az adóköteles jövedelmet pedig a bruttó összegen állapítja meg, sin admitir prueba en contrario, azaz ellenbizonyítást nem engedve. Ez az utolsó fordulat zárja le a vitát: megdönthetetlen vélelemről van szó, így a hitelkamat, a karbantartás, az ügynöki jutalék és az értékcsökkenés semmilyen szerepet nem játszik a számításban.

A 2026-ban elfogadott Ley 30-26 ezen nem változtatott.

Mibe kerül a be- és a kiszállás?

Ugyanez a 2026. július 23-i Glopra-pillanatkép a teljes tranzakciós költséget — a vétel és az eladás minden tételét együtt — a vételár 7,1%-ára teszi. A legnagyobb egyetlen tétel a 3%-os átírási illeték, amelyet a DGII által megállapított értékre vetnek ki, nem az Ön által kialkudott árra. A maradékot javarészt a közjegyzői, telekkönyvi és ügyvédi tételek adják.

A 8,53%-os bruttó hozamhoz mérve ez a 7,1% nagyjából tízhavi bérleti díjnak felel meg, amelyet még azelőtt fizet ki, hogy az ingatlan bármit termelt volna.

Kivétel akad. A turisztikai övezetekben megvalósuló, CONFOTUR-tanúsítvánnyal rendelkező fejlesztéseknél az átírási illeték és az IPI is elengedhető egy meghatározott időszakra, ami a belépési költséget a 7,1%-os szint alá húzza. A mentesség a konkrét projekthez tapad, nem a városrészhez, ezért a fejlesztőtől azt kérdezze meg, hogy erre az épületre van-e érvényes CONFOTUR-határozat, és mennyi van hátra belőle. A 27%-os forrásadót viszont a CONFOTUR nem érinti.

Túlfűtött-e a dominikai piac?

A fővárosi átlagár a Glopra mérése szerint 2 447 dollár négyzetméterenként, magas megbízhatósági besorolással. Bármelyik nyugat-európai fővároshoz képest ez olcsónak hat. A helyi keresetekhez mérve már kevésbé: az ár/jövedelem arány 13,8, vagyis egy tipikus háztartásnak közel tizennégy teljes évi jövedelmére volna szüksége egy átlagos lakáshoz.

Az árak dollárban mérve 8,9%-kal emelkedtek a pillanatképet megelőző tizenkét hónapban. A Glopra buborékpontszáma 32 a 100-ból, a „mérsékelt” sáv alsó szélén: az árnövekedés gyors, a hitelezési és értékeltségi jelzések viszont egyelőre nem feszítettek.

Mielőtt hozamot modellez, tegyen fel egy kérdést a könyvelőjének: ki lesz a kifizető, aki a 27%-ot levonja a bérleti díjból, és tudja-e igazolni, hogy azt be is fizeti?

Ez a cikk kizárólag tájékoztatásul szolgál, és nem minősül jogi, adó- vagy befektetési tanácsadásnak.

Források

Dirección General de Impuestos Internos (DGII), dgii.gov.do

Código Tributario, Ley 11-92, 297. és 305. cikk

Ley 30-26 (2026)

Ley 158-01, CONFOTUR

Glopra pillanatkép 2026-07-23, v3 módszertan

Market data: Punta Cana · Dominican Republic