Dominikai Köztársaság: külföldi ingatlanvásárlás és a tulajdonszerzés menete

Engedély, zónakorlát és állampolgársági szűrő nélkül vásárolhat külföldi a szigeten. A valódi szűrő nem a nemzetiség, hanem a telek jogcímének állapota.

Két egymás melletti telek Las Terrenas partján kerülhet ugyanannyiba négyzetméterenként, és mégis mást érhet abban a pillanatban, amikor eladná. A különbséget nem az útlevél teremti. Az számít, hogy a föld átesett-e a saneamiento eljáráson és van-e saját Certificado de Título-ja, vagy az eladó csak egy Constancia Anotada papírt, esetleg évtizedes birtoklást tud felmutatni.

Kell-e külön engedély a külföldi vevőnek?

A Ley 108-05 de Registro Inmobiliario első alapelve kimondja, hogy a törvény a Dominikai Köztársaság területén fennálló valamennyi dologi ingatlanjog bejegyzését szabályozza. Nem következik utána nemzetiségi szűrő, nincs tengerparti vagy határmenti tiltott zóna, és nincs miniszteriális engedély sem. A jogszabály egyetlen helyen, a 63. cikkben említi a külföldieket, és ott is terhet vesz le róluk: az ingatlanügyi bíróságok előtt pereskedő átutazó külföldivel szemben nem alkalmazható a fianza judicatum solvi, vagyis a perköltségbiztosíték.

A Dominikai Köztársaságra a Glopra 8,53%-os bruttó bérleti hozamot rögzít, ami a mintánk legmagasabb értéke, 2 447 USD/m² átlagár mellett, 32 pontos, mérsékeltnek besorolt buborékkockázattal (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan).

Mit garantál valójában a Certificado de Título?

A 91. cikk szerint ez az a dominikai állam által kiállított és garantált hivatalos okirat, amely a dologi jog fennállását és jogosultját tanúsítja. Az üzleti súlyt a negyedik alapelv adja: az e törvény szerint bejegyzett jog elévülhetetlen, és az állam feltétlen védelmét és garanciáját élvezi. A bejegyzés itt nem leírja a tulajdont, hanem létrehozza.

Miben más egy Constancia Anotada, és mire jó a deslinde?

A saneamiento az az út, amelyen egy földrészlet ebbe az állapotba jut. A 20. cikk közrendi eljárásként határozza meg, amely meghatározza és egyediesíti a földet, megtisztítja a rajta fennálló jogokat, és először bejegyzi azokat. Dominikai földek jelentős része sosem ment végig ezen. A Registro Inmobiliario szerint a Constancia Anotada egy parcella olyan hányadára szól, amelynek nincs saját kataszteri megjelölése: állami garanciával védett jog, de osztatlan egység részén.

A deslinde alakítja ezt a hányadot egyedi megjelölésű tulajdoni okirattá, és a Registro egyértelműen fogalmaz: az eljárást teljes egészében, egyetlen aktusban kell elvégezni, maradék nélkül. Aki osztatlan hányadot vásárol deslinde nélkül, nem feltétlenül olcsóbban vesz, csak nehezebben ad túl rajta.

Hogyan ellenőrizhető a jogi állapot aláírás előtt?

A Registro de Títulos kiadja a certificación del estado jurídico del inmueble elnevezésű igazolást, amely megmutatja az ingatlan jogi helyzetét és a kiállítás napján élő bejegyzéseket. Ára 1 000 peso, átfutása nagyjából harminc munkanap, bárki kérheti, aki jogos érdekét igazolja, a külföldi az útlevelével azonosítja magát. A jelzálogok, tiltakozások és perfeljegyzések itt jönnek elő.

Amit ez az igazolás nem old meg, az az emberi réteg: a dokumentálatlan örökösödési lánc, az eladó testvére, aki soha semmit nem írt alá, a kerítés, amely a terepen létezik, a kataszterben nem. Ez már független dominikai ügyvéd munkája, akit Ön bíz meg.

Mennyibe kerül az átírás, és mit kér a Registro de Títulos?

Az adásvételi szerződést jellemzően magánokiratként készítik el, az aláírásokat közjegyző hitelesíti. A Dirección General de Impuestos Internos 3%-os átruházási adót vet ki a szerződésben szereplő ár és a saját nyilvántartási érték közül a magasabbra, a Ley 173-07 hetedik és a Ley 288-04 huszadik cikke alapján, a benyújtási határidő pedig az átruházó okirat keltétől számított hat hónap.

A bejegyzéshez a Registro de Títulos kéri az adásvételi okiratot, a tulajdoni okirat másodpéldányát vagy az átruházható constanciát, a DGII IPI-igazolását, a felek okmányait és a befizetési bizonylatot. A díjak csekélyek, másodpéldányonként 20 peso, közjegyzői okiratonként 130 peso, a vállalt ügyintézési idő harminc munkanap. A teljes vásárlási tranzakciós költséget a Glopra 7,1%-ra teszi (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan), vagyis a terhet nem az adó, hanem a szakértői díjak viszik el. A külföldi vevő RNC adószámot is igényel: ezt a DGII a dominikai okmányokkal nem rendelkező külföldieknek korlátozott tevékenységi körben adja ki, amelyben szerepelnek az ingatlanügyletek.

Hol változtat a CONFOTUR a számokon?

A Ley 158-01 a minősített turisztikai projekteknek olyan mentességi csomagot ad, amelyet a DGII így foglal össze: jövedelemadó, cégalapítási és tőkeemelési illetékek, ingatlan-átruházási adók, az Impuesto al Patrimonio Inmobiliario, valamint a gépekre, berendezésekre és építőanyagokra kivetett vámok és ITBIS, az építés és felszerelés befejezésétől számított tíz éven át. A minősített projektben lévő egység első vevője mentesül az átruházási adó és az egységre eső IPI alól; a kérelem a Ministerio de Hacienda felé indul, amely a DGII-hez továbbítja.

Ezen a rendszeren kívül az IPI a természetes személy adóköteles ingatlanvagyonának 10 695 494 pesót meghaladó részére 1%, március 11-én és szeptember 11-én fizetendő. A bérbeadási oldalon a Glopra 27%-os adókulcsot rögzít, 13,8-as ár/jövedelem arány és +8,9%-os tizenkét havi árváltozás mellett (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan). Hosszú távú, hitelesített USD idősort a Glopra erre a piacra nem közöl, így öt- és tízéves összevetést nem teszünk Ön elé.

A Ley 305 de 1968 az egész partvonalon közterületbe utalja a rendes dagályvonaltól a szárazföld felé mért hatvan métert, és jogilag ott kezdődik egy tengerparti telek.

Ez a cikk általános tájékoztatás, nem az Ön ügyletére szabott jogi vagy adótanácsadás.

Források

Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, alapelvek és a 20., 63., 91. cikk ( faolex.fao.org )

Registro Inmobiliario, gyakori kérdések és a Registro de Títulos eljárási követelményei ( ri.gob.do )

Dirección General de Impuestos Internos, ingatlan-átruházás és Impuesto al Patrimonio Inmobiliario ( dgii.gov.do )

Ley 158-01 CONFOTUR, mentességek és kedvezmények ( dgii.gov.do )

Ley 305 de 1968 a hatvan méteres tengerparti sávról

Sources: drlistings.com, puntacanavilla.com, thelatinvestor.com, ri.gob.do

Market data: Punta Cana · Dominican Republic