Dubajban és Abu-Dzabiban is 3%-kal estek a lakásárak a második negyedévben
Dubajban és Abu-Dzabiban egyaránt 3%-kal csökkentek a lakásárak 2026 második negyedévében, miközben 11 650 dubaji lakás készült el, és további 56 600 érkezik idén.
A dubaji lakás- és villaeladási árak 3%-kal estek negyedéves alapon 2026 második negyedévében, és az abu-dzabi lakások is pontosan ekkora visszaesést mutattak – ez derül ki a Colliers negyedéves egyesült arab emírségekbeli jelentéséből, amelyről a Khaleej Times augusztus 27-én számolt be. A bérleti díjak együtt mozogtak az árakkal: a dubaji lakbérek 4%-kal, a villák bérleti díjai 2%-kal csökkentek a negyedév során. Négy év után, amelyben szinte minden emírségekbeli lakóingatlan-mutató felfelé mutatott, a hozamegyenlet mindkét oldala egyszerre lazul.
A átadási ütemterv magyarázza a java részét
Dubaj egyedül a második negyedévben 11 650 lakóingatlant vett át – 9 200 lakást és 2 450 villát –, és további 56 600 egység átadása van betervezve 2026 hátralévő részére. Ez az a szám, amit figyelni kell. Ekkora volumenű átadás egyetlen féléven belül szinte automatikusan előbb a bérleti piacot lazítja fel, majd nem sokkal később az adásvételi piacot is – pontosan ezt a sorrendet mutatják a negyedéves adatok.
Az, hogy Dubajban a bérleti díjak gyorsabban esnek, mint az árak (4% a lakások 3%-ával szemben), a kínálatvezérelt alkalmazkodás klasszikus korai jele, nem pedig keresleti sokké. Az első ütést a tulajdonosok a bevételi soron nyelik le.
Abu-Dzabi: negyedéves megtorpanás egy éves fellendülésen belül
A fővárosi számok csak mindkét időtávon együtt értelmezhetők. Az abu-dzabi lakásárak 3%-kal estek negyedéves alapon, de továbbra is 19%-kal magasabbak az egy évvel korábbinál; a villák 1%-kal olcsóbbodtak a negyedévben, éves összevetésben viszont 10%-os pluszban vannak. A bérleti díjak ugyanezt a mintát rajzolják ki: a lakásoknál 2%-os negyedéves csökkenés és 7%-os éves emelkedés, a villáknál 3%-os mínusz és 5%-os éves plusz.
A tranzakciószám nagyjából 7 200 ügylet volt, 8%-kal kevesebb az első negyedévinél, ám 83%-kal több a 2025 azonos időszakinál – és ezek mintegy 84%-a tervasztali (off-plan) vásárlás volt. Ez az off-plan koncentráció jelenti Abu-Dzabi ciklusának szerkezeti kockázatát: előrehozza az eladásokat egy olyan projektállományba, amelyet előbb át kell adni, majd fel is kell szívni. A második negyedévben mindössze 2 200 lakóingatlant adtak át, és idén további mintegy 3 200 várható, így a főváros kínálati túlnyúlása kisebb a dubajinál, előre vállalt kötelezettségei viszont arányosan nagyobbak.
Az északi emírségek is hűltek
Sharjah-ban a lakbérek nagyjából 4%-kal, az eladási árak 3%-kal estek; Rasz el-Haimában a lakásárak 2%-kal csökkentek. Az északi emírségekben összesen körülbelül 7 450 átadás várható 2026-ban – 5 450 Sharjah-ban, 1 400 Rasz el-Haimában és 600 Adzsmánban.
A Glopra saját piaci adatlapjához mérve
Dubajt négyzetméterenként 7 244 dollárral tartjuk nyilván 5,53%-os bruttó bérleti hozam mellett, Abu-Dzabit pedig 4 826 dolláron, 5,76%-on. A tárolt éves árváltozásunk Dubajra 0,1% – ezt az éles lassulást rögzítette a júliusi adatkörünk –, míg Abu-Dzabinál még mindig 20,24% szerepel, összhangban a fenti Colliers-számokban látható eltéréssel.
A buborékkockázat Dubajnál 81, a magas sávunkban, Abu-Dzabinál 78, azaz emelt szintű. Mindkét pontszám a mostani negyedév esései előtt született, és értékeltségi szintet tükröz, nem irányt.
Az Egyesült Arab Emírségek szerkezeti előnyei változatlanok és jelentősek: a sztenderdizált esetünkben nincs adó a bérleti jövedelmen, a teljes tranzakciós költség pedig 6,5% közelében jár, ami az általunk követett piacok között a legalacsonyabbak közé tartozik. Ami megváltozott: a piac most szállítja azt a kínálatot, amelyet korábban eladott. Aki Dubajt folytatódó kétszámjegyű drágulásra alapozva vette meg, annak mostantól 5,5%-os bruttó hozamra kell alapoznia – ez védhető szám, de más befektetés.
Sources: Khaleej Times, reporting the Colliers Q2 2026 UAE report, 27 Aug 2026 https://www.khaleejtimes.com/business/uae-property-market-cools-in-q2-as-dubai-abu-dhabi-home-prices-and-rents-ease
Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai