Dubaj lakásárai augusztusban a tavalyi szint alá csúsztak – 2021 óta először

A Cavendish Maxwell szerint a dubaji átlagár augusztusban 1 636 dirham/négyzetláb volt, éves szinten 1,7%-kal alacsonyabb – 2021 februárja óta az első esés.

2026 augusztusában Dubaj átlagos lakóingatlan-ára négyzetlábanként 1 636 dirham volt, ami az előző év azonos hónapjához mérve 1,7%-os csökkenést jelent – derül ki a Cavendish Maxwell értékbecslő cég adataiból. Ez az emírség első éves árcsökkenése 2021 februárja óta, amikor a járványügyi korlátozások még visszafogták a keresletet. Az elmúlt három hónapban az árak 1,3%-kal mérséklődtek.

Az augusztusi forgalom az árakkal együtt hűlt le

Augusztusban nagyjából 10 900 lakóingatlan cserélt gazdát, mintegy 23,4 milliárd dirham értékben, ami 14%-kal kevesebb a júliusinál. 2026 első nyolc hónapjában a futó összeg 270 milliárd dirham közelében jár, körülbelül 24%-kal elmaradva a 2025-ös azonos időszaktól – jó emlékeztető arra, hogy a lehűlés jóval korábban megjelent a tranzakciós értékekben, mint az árindexben. Az augusztusi lakóingatlan-eladások mintegy 75%-a tervasztali (off-plan) egység volt, így a főindex súlyozása erősen a projektindítási árak, nem pedig a kész állomány felé billen. Ronan Arthur, a Cavendish Maxwell lakóingatlan-értékelési üzletágának vezetője olyan piacot írt le, amely puhul, és több év meredek emelkedése után érettebb ciklusba lép.

Az Emaar alapítója a 2027-es kínálatra mutat

A dubaji AIM Congresson szeptember 7-én felszólalva Mohamed Alabbar, az Emaar alapítója azt mondta, az árak 5–10 százalékos korrekción eshetnek át, ahogy 2027-ig jelentős új kínálat érkezik a piacra. Szokatlanul konkrét számokat adott a vevői magatartásról is: a lemondások száma a regionális feszültség időszakában nagyjából 1000 volt, szemben a 700-hoz közelebbi szokásos átlaggal, majd a tűzszünet bejelentése után 550-re esett vissza. Alabbar szerint cége továbbra is az ütemezett fizetések közel 96 százalékát szedi be, ami arra utal, hogy a feszültség az új keresletben, nem a meglévő fizetési konstrukciókban koncentrálódik.

Hogyan viszonyul az esés a Glopra saját dubaji számaihoz

A Glopra legutóbbi, 2026. augusztus 17-i dubaji pillanatképe négyzetméterenként 7 244 dollárra teszi a városi átlagot, 5,53%-os bruttó bérleti hozam mellett, a 12 havi áremelkedés pedig már akkor is 0,1%-on, gyakorlatilag laposan állt. Az augusztusi index tehát nem egy fellendülésből fordult meg, hanem egy hónapok óta tartó fennsíkról. Dubaj buborékkockázati pontszáma nálunk 100-ból 81, a magas sávban – ez azt méri, mennyire szaladtak el az árak a jövedelmekhez és a bérleti díjakhoz képest 2021 óta, nem pedig azt jelzi előre, mi jön ezután. Az Egyesült Arab Emírségek nem vet ki személyi jövedelemadót a bérleti bevételre, így ott a bruttó és a nettó hozam ugyanaz a szám – és ez régóta nagy része a piac külföldi vevőkre gyakorolt vonzerejének.

Mi döntené el a kérdést

Két dolog mozdítaná el gyorsan a képet. Ha az Alabbar által említett átadási hullám 2027-ig ütemterv szerint megérkezik, a kínálati túlsúly érve erősödik, és a -1,7%-os adat egy hosszabb kiigazítás kezdete lesz. Ha a regionális helyzet nyugodt marad, és a lemondások az általa említett 550-es szint közelében maradnak, a kereslet többet nyelhet el ebből a kínálatból, mint amennyit a jelenlegi forgalmi adatok sugallnak. Mindkét olvasat összefér egyetlen -1,7%-os hónappal; egyiket sem dönti el.

Sources: Khaleej Times (Cavendish Maxwell data), 7 Sep 2026 https://www.khaleejtimes.com/business/property/dubai-real-estate-home-house-prices-fall-first-time-in-over-5-years; Khaleej Times (Mohamed Alabbar at AIM Congress 2026), 7 Sep 2026 https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-property-prices-could-adjust-5-10-as-new-supply-comes-by-2027-says-alabbar

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai