Hideg lakás és drága lakhatás: egyetlen probléma két arca két uniós kutatás szerint

Az EU lakosságának 9,2 százaléka fázik otthon. Két uniós kutatás szerint az energiaszegénység és a lakhatási teher ugyanazokat a háztartásokat sújtja.

Az Eurostat szerint 2024-ben az EU lakosságának 9,2 százaléka nem tudta megfelelően fűteni az otthonát, ami 1,4 százalékpontos javulás 2023-hoz képest. Az átlag azonban nagy szóródást takar: Bulgária és Görögország egyaránt 19,0 százaléknál áll, Litvánia 18,0, Spanyolország 17,5 százaléknál, míg Finnország 2,7, Lengyelország és Szlovénia 3,3 százalékot mutat. Két uniós finanszírozású kutatási program, amelyet 2026. augusztus 23-án mutattak be, azt állítja: ez a mutató és a lakhatási megfizethetőségi mutató lényegében ugyanazokat a háztartásokat méri — és éppen az a baj, hogy a szakpolitika két külön ügyként kezeli őket.

A két program

A PREFIGURE-t Michael Janoschka professzor vezeti a Karlsruhei Technológiai Intézetben; a projekt nyolc európai országban 16 helyi kezdeményezést vizsgál, amelyek a megfizethető lakhatást energetikai megoldásokkal kötik össze a sérülékeny csoportok számára. A HouseInc koordinátora Anne Kantel doktor a Fraunhofer Rendszer- és Innovációkutatási Intézetnél; ez a program azt elemzi, hogyan alakítja a lakhatási egyenlőtlenséget az energiaköltség, a piaci szerkezet, a szakpolitika és a klímaváltozás. Nyolc országban nagyjából 15 000 háztartást kérdeztek meg, egy mintegy 30 000 európai háztartást felölelő tágabb kutatási minta részeként. Mindkét projekt esettanulmányai között szerepelnek kelet-európai marginalizált közösségek.

Üres lakások a kielégítetlen kereslet mellett

Az egyik megállapítás szembemegy a megszokott kínálati magyarázattal. Thesszalonikiben 35 000 üresen álló lakás van egy olyan városban, amely elismerten megfizethetőségi gondokkal küzd. Ekkora üresedés nem építési kudarc: azt jelzi, hogy az állomány nem használható, nem kiadható vagy nem fűthető azon az áron, amelyet a helyi piac megfizet. Ez a különbségtétel megváltoztatja a szakpolitikai választ is — egy már felépült, üres lakáson az új építési engedély semmit sem segít.

Miért a zöld átállás a nyomáspont

A kutatók legfontosabb figyelmeztetése a felújítási és dekarbonizációs programokra vonatkozik. Tudatosan befogadó tervezés nélkül az épületek kibocsátását csökkentő intézkedések azokat a háztartásokat sújthatják a legkeményebben, amelyek a legkevésbé bírják el a költséget. A javaslataik inkább szerkezetiek, mint látványosak: az önkormányzati stratégiáknak negyed- és épületszinten kellene működniük ahelyett, hogy egyesével kezelik a háztartásokat; a programoknak hosszú távú finanszírozási stabilitásra van szükségük az éves pályázati ciklusok helyett; a helyi hatóságoknak pedig ágazatközi kapacitás kell ahhoz, hogy a lakás- és energiapolitikát együtt vigyék.

Amit a hozamszám elhallgat

Aki európai bérlakáspiacot olvas, ebből a kutatásból a bruttó és a nettó hozam közötti rés fontosságát viheti tovább. A bruttó bérleti hozam adó, energia és megfelelési költség előtti szám. Görögország, amely a hideg lakások rangsorának élén áll, a Glopra jelenlegi adataiban 4,38 százalékos bruttó hozamot mutat, 2 926 dolláros országos négyzetméterár mellett; Athén 3 481 dollárnál és 5,52 százaléknál áll. Mindkét adat mellé odakerül a standardizált, nem rezidens bérbeadási eset 18,07 százalékos effektív adókulcsa is, vagyis a bruttó és a nettó közötti rés már azelőtt tetemes, hogy bármilyen energiahatékonysági kötelezettséget beáraznánk.

Ahol a felújítási kötelezettségek végül a bérbeadókra és nem a saját tulajdonban lakókra hárulnak, ott azok a nettó hozamban és a beruházási kiadásban jelennek meg, nem a négyzetméterárban — pontosan ezért tűnhet vonzónak egy hozamszűrőn a régebbi, olcsóbb, rosszabb hatásfokú állomány, és ezért okoz csalódást a gyakorlatban. Az ellensúly az, hogy egyik program sem szült még kötelező, uniós szintű szabályokat a magánbérbeadókra: ez egyelőre vitát formáló kutatás, nem hatálybalépési dátummal rendelkező jogszabály.

Sources: Cyprus Mail (PREFIGURE and HouseInc project findings), 23 Aug 2026 https://cyprus-mail.com/2026/08/23/the-hidden-link-between-europes-housing-crisis-and-energy-poverty; Eurostat, 9.2% of EU population struggled to keep their home warm, 2 Feb 2026 https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260202-2