Grúzia ingatlanpiac: a legolcsóbb belépő és 7,42%-os bruttó hozam

Grúzia a legolcsóbb belépő a Glopra 15 országos mintájában: 1 925 USD/m², 7,42%-os bruttó hozam, 4,9%-os tranzakciós költség, közepes adatbiztonság mellett.

Az alábbi számok mind a Glopra Market Data v3 saját pillanatképéből származnak, a módszertan v3 szerint, 2026-07-23-i dátummal. Grúzia egyszerre szerepel a 15 országos minta árlistájának alján és a hozamlista tetején. Ez ritka párosítás, és éppen ezért érdemes végigolvasnia a részleteket, mielőtt bármiben elkötelezné magát. Az adatbizalmi szintünk itt közepes, nem magas — ezt a cikk végén megmagyarázzuk.

Mennyibe kerül egy négyzetméter Tbilisziben?

A pillanatkép szerint a fővárosi átlag 1 925 USD/m². Az általunk követett tizenöt piac közül csak Marokkó olcsóbb 1 351 dollárral, Törökország éppen Grúzia alatt van 1 755 dollárral, Portugália pedig 2 659 dollárnál tart. Egy 60 négyzetméteres tbiliszi lakás átlagáron nagyjából 115 ezer dollár.

Az átlag sok mindent elfed. Vake és Szaburtalo jóval a városi közép fölött mozog, Gldani és Iszani alatta, a fekete-tengeri Batumi pedig saját, turistaszezonhoz kötött ritmusban él, amelynek kevés köze van ahhoz, mit csinál éppen a főváros.

Miért 6,1% a dolláros és 3,0% a lariban mért drágulás?

Mindkét szám ugyanabból a pillanatképből való, és mindkettő helyes. Tizenkét hónap alatt lariban 3,0%-kal, dollárban 6,1%-kal emelkedtek az árak. A különbség teljes egészében a lari dollárral szembeni elmozdulása, amelyet az exchange-rates.org GEL/USD idősorán tud visszakövetni.

Hogy Önnek melyik szám számít, attól függ, milyen pénznemben keres és milyenben tervez eladni. Dolláros vagy eurós jövedelem mellett a 6,1% a valóság. Ha viszont kiköltözik Tbiliszibe és lariban él, a 3,0% írja le pontosabban a helyzetét.

Mekkora hozamot hoz a bérbeadás, és mennyi adót fizet utána?

A bruttó bérleti hozam 7,42%. Törökország 7,32%-kal, Marokkó 7,31%-kal szinte azonos szinten van, Portugália viszont csak 4,29%-ot hoz. Ugyanaz a befektetett dollár tehát Tbilisziben durván háromnegyeddel több bruttó bérleti díjat termel, mint Lisszabonban.

A „bruttó" szó azonban komoly munkát végez ebben a mondatban. Az ügynöki és kezelési díj, a vendégek közötti üresjárat, a gyorsabban kopó bútor és a közös költség mind előbb jön, mint az Ön pénze. Aki az egyszerűsített rezsim feltételeinek megfelel, 5% bérletidíj-adót fizet, aki nem, arra a 20%-ig terjedő általános kulcs vonatkozik. Ez négyszeres különbség ugyanazon a bérleti díjon, ezért érdemes grúz könyvelővel tisztázni az aláírás előtt.

Mibe kerül maga a tranzakció?

A teljes tranzakciós költség a vételár 4,9%-a, ami a tizenöt ország közül a legalacsonyabb. Spanyolországban 15,3%, Olaszországban 14%. A fenti 115 ezer dolláros lakásnál ez Grúziában nagyjából 5 600 dollár, Spanyolországban viszont 17 600 dollár körüli súrlódás. Az alacsony be- és kilépési költség érezhetően lerövidíti azt az időt, ameddig egy továbbeladás nullszaldós lesz.

Ez a 4,9% viszont nem tartalmazza a fordítást, a jogi átvilágítást és a helyszíni képviselet díját, ami külföldi vevőnél könnyen több ezer dollár. Érdemes ezekkel előre számolnia, mert a grúz ügyintézés gyorsasága elfedi, hogy a papírmunka mellett járulékos kiadások is keletkeznek.

Túlfűtött-e a grúz piac?

A Glopra buborékpontszáma Grúziára 36 a 100-ból, ami a „mérsékelt" sávba esik, messze Portugália 84-es értékétől. A gondolkodásra késztető szám inkább a 12,1-es ár/jövedelem arány: a helyi fizetésekhez mérve a lakás jóval drágább, mint amit a dolláros ár sugall, egy olyan piac pedig, ahol a határvevő külföldi, kitett a külföldi kereslet változásainak.

Az adatbizalmi szintünk itt azért közepes, mert a tranzakciószintű nyilvántartás szegényesebb, mint az uniós piacokon. A Geosztat negyedéves lakásár-adatokat közöl, a Global Property Guide négyzetméteres kínálati árakat gyűjt, a kettő szintje viszont nem mindig esik egybe.

Források

Geostat (Grúz Nemzeti Statisztikai Hivatal), első negyedéves lakásáradatok a Georgia Today közlésében — https://georgiatoday.ge/residential-real-estate-prices-rise-in-q1/

Global Property Guide, grúz négyzetméterárak — https://www.globalpropertyguide.com/asia/georgia/square-meter-prices

exchange-rates.org, GEL/USD árfolyamtörténet — https://www.exchange-rates.org/exchange-rate-history/gel-usd-2025-07-23

Glopra Market Data v3, 2026-07-23-i pillanatkép

Market data: Georgia