1,9 százalékkal drágultak a német lakóingatlanok, az irodák tovább estek
A vdp indexe szerint a német lakóingatlanárak 1,9 százalékkal emelkedtek éves alapon 2026 második negyedévében, miközben az irodapiac 1,2 százalékkal esett vissza.
A német lakóingatlanok ára 1,9 százalékkal emelkedett éves összevetésben 2026 második negyedévében, negyedéves alapon pedig 0,3 százalékkal – derül ki a vdp augusztus 10-én közzétett indexéből. A kereskedelmi szegmenst is tartalmazó összesített index más képet fest: éves szinten 1,3 százalékos emelkedés, negyedéves alapon viszont 0,1 százalékos csökkenés, amit az irodák éves 1,2 és negyedéves 1,5 százalékos árcsökkenése húzott a mínuszba. Aki azt mondja, hogy „a német ingatlanárak estek a második negyedévben", az egy kettéhasadt piac kereskedelmi feléről beszél.
A vdp adatsora több mint 700 német hitelintézet tranzakciós adataiból áll össze, ami a negyedév egyik legkorábbi megbízható visszajelzésévé teszi. A szövetségi statisztikai hivatal csak szeptemberben publikálja saját második negyedéves lakásárindexét, hivatalos kontroll tehát egyelőre nincs.
A lakások vezetnek, a házak követik
A lakószegmensen belül a társasházi lakások ára 2,6 százalékkal nőtt éves alapon és 0,5 százalékkal negyedéves összevetésben – ez a legerősebb alszegmens. Az egylakásos családi házak éves szinten 2,0, negyedéves alapon 0,4 százalékkal drágultak; a bérházként hasznosított többlakásos épületek 1,6, illetve 0,3 százalékkal. A kereskedelmi oldal másik kategóriája, a kiskereskedelmi ingatlan éves szinten 0,2, negyedéves alapon 0,7 százalékkal olcsóbbodott – enyhébb esés, mint az irodáké, de esés.
A kép egy olyan piaccal áll összhangban, ahol a 2022–23-as korrekció után elindult lakóingatlan-fellendülés alacsony egyszámjegyű ütemben őröl előre ahelyett, hogy gyorsulna, és ahol az irodák átárazódása még nem ért véget.
A bérleti oldal gyorsabban mozog, mint az árak
A többlakásos lakóingatlanok újonnan megkötött bérleti szerződéseinek díja 3,2 százalékkal emelkedett éves alapon – jóval az azonos eszközosztály 1,6 százalékos árnövekedése felett. Az irodabérleti díjak 2,7 százalékkal nőttek, miközben az irodák tőkeértéke csökkent, a kiskereskedelmi bérleti díjak pedig 1,5 százalékkal.
A bérletidíj- és árnövekedés közötti rés az a szám, ami igazán számít annak, aki hozamért vásárol német lakóingatlant. Németország befektetési piacként soha nem a kockázattal állt hadilábban, hanem a hozammal. A Glopra adatai szerint a német átlagár négyzetméterenként 3 650 dollár, 3,42 százalékos bruttó bérleti hozam mellett – ez a lefedettségünk egyik legvékonyabbja –, a nem rezidens bérbeadókra vetített 24,35 százalékos effektív bérletidíj-adó pedig ezt nagyjából 2,6 százalék nettóra viszi le. Amikor a bérleti díjak az árak kétszeres ütemében nőnek, ez az arány javul: lassan, de a helyes irányba.
A saját, 1,4 százalékos német ártrendünk az elmúlt tizenkét hónapra épp a vdp lakóingatlan-adata alatt van, ami két, eltérő kosárral és referenciaidőponttal dolgozó index esetében nem meglepő. A Németországra adott buborékpontszámunk 51, ami a mérsékelt sávba esik.
Sources: vdpResearch, Q2 2026 property price index (10 Aug 2026) https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/; Presseportal / vdp https://www.presseportal.de/pm/29608/6330014
Market data: Germany