Júliusban 0,1 százalékkal nőttek a magyar kínálati árak, az éves ütem 11,9 százalékra lassult
A magyar kínálati árak júliusban mindössze 0,1 százalékkal emelkedtek, az éves ütem 11,9 százalékra lassult, Budapest pedig 0,1 százalékot esett a júniusi 0,9 után.
A magyarországi lakások kínálati árai 2026 júliusában 0,1 százalékkal emelkedtek, az éves ütem pedig a júniusi 12,2 százalékról 11,9 százalékra csúszott vissza – derül ki az ingatlan.com augusztus 25-én közzétett indexéből. Budapest ennél is tovább ment a megtorpanásnál: a fővárosi kínálati árak havi szinten 0,1 százalékkal csökkentek a júniusi 0,9 százalékos emelkedés után, így ott az éves növekedés 8,3 százalék.
Budapest megtorpan, az agglomeráció gyorsul
Az országos átlag egyre szélesebb szakadékot takar. Pest vármegye – a fővárosból kiszoruló vevőket felszívó városgyűrű – júliusban 1,2 százalékot tett hozzá, éves ütemét pedig 14-ről 15,6 százalékra emelte. Nyugat-Dunántúl egyetlen hónap alatt 3 százalékot erősödött egy korábbi visszaesés után, míg a Dél-Alföld 2,9 százalékot adott vissza egy 3,2 százalékos emelkedést követően. Budapesten belül még élesebb a szórás: az V. kerületi használt lakásokat már négyzetméterenként 2 millió forint fölött hirdetik, míg a déli peremen fekvő Soroksáron az átlag 942 000 forint. A megyeszékhelyek mezőnye a salgótarjáni négyzetméterenkénti 312 000 forinttól a debreceni 1,04 millióig húzódik – háromszoros különbség egyetlen kis országon belül.
Két index, két szám, és miért érvényes mindkettő
Aki magyar forrásokat vet össze, ugyanahhoz a piachoz 11,9 és 12,3 százalékot is talál, és mindkettő helytálló. Az ingatlan.com az élő hirdetések kínálati árait méri és havonta publikál, így korán rögzíti a fordulatot. A Magyar Nemzeti Bank indexe bejegyzett tranzakciókból épül fel, és 2026 második negyedévére 12,3 százalékos országos növekedést jelentett, három év óta az első negyedéves visszaesés mellett. A Glopra magyar sora ezt az MNB-értéket, a 12,3 százalékot viszi tovább, mellette nagyjából 2 150 dolláros országos négyzetméterár-referenciával és 4,69 százalékos bruttó bérleti hozammal. A külön budapesti sor 8,3 százalékot mutat – pontosan ugyanazt a számot, amelyet az ingatlan.com közöl a fővárosra, más adatbázisból eljutva hozzá. A kínálati árak vezetnek, a tranzakciós árak egy negyedévvel később erősítik meg őket.
Az új építésű kínálat torlódik a fővárosban
A megtorpanás mögötti mechanizmus a kínálat. Az ingatlan.com augusztusban 5 381 hirdetett új építésű budapesti lakást számolt össze, 43,8 százalékkal többet az egy évvel korábbi 3 742-nél. A XIII. kerület, a város legsűrűbb fejlesztési folyosója, csaknem megduplázta hirdetett készletét: 914 lakásról 1 815-re. A piac teteje egyelőre nem engedett – a XII. kerületi új építésű lakások átlagosan négyzetméterenként 2,98 millió forintba kerülnek –, de az elérhető kínálat 43,8 százalékos bővülése az a fajta elmozdulás, amely a kínálati árakban jóval hamarabb megjelenik, mint az aláírt szerződésekben.
Az előrejelzés, és ami megtörhetné
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint, ha a jelenlegi áremelkedést fékező folyamatok kitartanak az év végéig, 2027 mind a használt, mind az új lakásoknál 10 százalék alatti éves növekedést hozhat – ez a küszöb 2016 óta nem volt a magyar piac alatt. Ez azonban előrejelzés, nem mérés, és azon áll, hogy az új építésű kínálat továbbra is megérkezzen, a támogatott hitelezés pedig ne gyorsuljon fel újra. Arányérzéket is kíván: a 11,9 százalékra lassulás mellett a magyar árak továbbra is kétszámjegyű ütemben emelkednek, és a lassabb növekedés meg a csökkenés között tág a távolság. A júliusi adat egyértelműen az előbbi kategóriába tartozik.
Sources: Portfolio.hu (ingatlan.com July 2026 index), 25 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260825/korszakfordulo-elott-a-magyar-lakaspiac-olyasmi-johet-amire-tiz-eve-nem-volt-pelda-858088; Telex (ingatlan.com July 2026 index), 25 Aug 2026 https://telex.hu/gazdasag/2026/08/25/ingatlan-com-lakaspiac-ingatlanarak-mersekelodes-dragulas-julius