Júliusban 1,6 százalékkal drágultak a kínálati albérletek, újra gyorsul a piac
A KSH-ingatlan.com lakbérindexe júliusban országosan 1,6, Budapesten 1,7 százalékkal emelkedett; a nominális szint 76 százalékkal haladja meg a 2021-es bázist.
Magyarországon 1,6 százalékkal emelkedtek a kínálati lakbérek 2026 júliusában júniushoz képest, Budapest ennél némileg magasabb, 1,7 százalékos ütemmel – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal által augusztus 12-én közzétett KSH-ingatlan.com lakbérindexből. Tizenkét hónap alatt a nominális index nagyjából 5, az inflációval korrigált mutató mintegy 4 százalékkal nőtt. A 2021-es bázisévhez mérve a nominális kínálati lakbérek ma országosan és a fővárosban egyaránt 76 százalékkal magasabbak, a reálindex viszont csak 19 százalékkal – a két szám közötti különbség öt év magyar fogyasztóiár-inflációja.
Havi elmozdulás, amely megtöri a közelmúlt mintázatát
A júliusi adat azért fontos, ami megelőzte. A hazai piaci kommentárok júliusban a 2020-as járványév óta a leglassabbnak nevezték a júniusi emelkedést, ami megalapozott várakozást szült arra, hogy a magyar bérlakáspiacból több év meredek drágulása után végre kifogyott a lendület. Az 1,6 százalékos havi növekedés ehelyett 2026 erősebb hónapjai közé emeli júliust. A kínálatiár-idősorok egy-egy havi adata zajos, és augusztus mutatja majd meg, fordulatról vagy szezonális műtermékről van-e szó: a nyár vége az, amikor Budapesten beindul a diák- és expatbérleti szezon, a főváros 1,7 százalékos, országos átlagot meghaladó értéke pedig inkább ehhez az időzítéshez illeszkedik, mint strukturális elmozduláshoz.
A lakbérek jócskán elmaradnak az áraktól
Hasznosabb az összevetés a vételárakkal. A Glopra piaci adatai szerint a magyar lakóingatlanárak a július 30-i pillanatkép alapján 12,3 százalékkal magasabbak az egy évvel korábbinál, országosan átlagosan 2 150 dollár, Budapesten 4 376 dollár négyzetméterenként. Miközben a lakbérek nominálisan hasonló időtávon nagyjából 5 százalékkal emelkedtek, az árak körülbelül két és félszeres ütemben futnak a bérleti díjak előtt. Ez hozamszűkülés, és a szintekben is látszik: a bruttó bérleti hozam országosan 4,69, Budapesten 4,63 százalék – alacsony érték közép-európai mércével, és alacsony ahhoz képest is, amit a magyar államkötvények fizettek az elmúlt két évben.
Az értékeltségi olvasat
Magyarország buborékkockázati pontszáma 69 a százas skálán a Glopra adatai szerint, Budapesté 64; mindkettő a magas sávba esik. Ezek a pontszámok az adott piac saját történetéből épülnek fel, nem országok közötti összehasonlításból, tehát azt mondják, hogy a magyar árak a magyar jövedelmekhez és lakbérekhez képest feszítettek – pontosan ezt hozza ki a 12,3 százalékos áremelkedés az 5 százalékos lakbérnövekedéssel szemben. Az országosan 86,1 százalékos ötéves áremelkedés ugyanennek a mintázatnak a felhalmozódott változata.
Amit a bérlő és a tulajdonos másként lát
A bérlőknek a 2021 óta mért 76 százalékos nominális emelkedés, amely reálértéken 19 százalékra szelídül, még mindig valós drágulás, és a júliusi gyorsulás ehhez tesz hozzá. A tulajdonosoknak ugyanezek a számok olyan eszközt írnak le, amelynek bevételi sora sokkal lassabban nőtt, mint a tőkeértéke – ez kényelmetlenebb pozíció, mint amit a főcímbe kerülő áremelkedés sugall: lapos piacon a bevétel viszi át az ingatlant a nehéz időszakon, a magyar hozamok pedig elvékonyodtak. Az itt idézett bruttó hozamok nem tartalmazzák a standardizált külföldi tulajdonosi esetre alkalmazott 13,5 százalékos effektív bérletidíj-adót, amely a budapesti értéket 4 százalék közelébe húzza.
Sources: Hungarian Central Statistical Office (KSH), KSH-ingatlan.com rent index, July 2026, published 12 Aug 2026 https://www.ksh.hu/lakas