Ingatlanadó és vásárlási költségek Magyarországon: miért 13,5% a bérbeadás valódi kulcsa?
A bérbeadásnál mindenütt 15%-ot írnak, a tényleges kulcs viszont 13,5%, az adásvétel oda-vissza költsége pedig 8,0%. Megmutatjuk, honnan jön a két szám.
Két szám dönti el, hogy egy magyar bérlakás papíron működik-e: mennyit visz el az adó a bérleti díjból, és mennyibe kerül maga az adásvétel, még mielőtt beköltözne az első bérlő. Az elsőt szinte mindenhol rosszul írják le. A másodikat a Glopra 2026. július 30-i pillanatképe, v3 módszertan szerint, a vételár 8,0%-ában határozza meg, oda-vissza számolva.
Miért 13,5% a bérbeadás tényleges adókulcsa 15% helyett?
A 15% a személyi jövedelemadó kulcsa, és önmagában helyes. Ami a legtöbb összefoglalóból kimarad, az a 10%-os költséghányad: a NAV (nav.gov.hu) szabályai szerint a magánszemély bérbeadó számla nélkül is levonhatja a bruttó bérleti díj tizedét. Az adó ezután a maradék 90%-ra vonatkozik. A 90% 15%-a a bruttó díj 13,5%-a — ezt az értéket rögzíti Magyarországra a Glopra 2026. július 30-i pillanatképe is.
Sáv és értékhatár nincs mögötte. Egy szolnoki kis lakás és egy budapesti belvárosi bérlemény tulajdonosa ugyanazzal a tényleges kulccsal számol, és a kulcs a külföldi illetőségű bérbeadónál sem más. Ha tételes költségelszámolást választ, értékcsökkenéssel és igazolt felújítási számlákkal, a tényleges teher reálisan 8–10% köré csökkenhet.
Kell-e szochót fizetni a bérleti díj után?
Nem kell. A szociális hozzájárulási adóról szóló törvény 5. § (2) bekezdés h) pontja kifejezetten mentesíti az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet. A korábbi 14%-os egészségügyi hozzájárulás, amely egy bizonyos éves bérleti díj felett kapcsolt be, 2018. január 1-jén megszűnt, és azóta sem tért vissza. Aki ma is szochóval megfejelt kulcsot említ, 2018 előtti anyagból dolgozik.
Mennyibe kerül valójában a vásárlás?
A legnagyobb tétel a visszterhes vagyonátruházási illeték: a forgalmi érték 4%-a 1 milliárd forintig, efölött a rész után 2%, a felső határ 200 millió forint. A hétköznapi vevő tehát a 4%-kal számol.
Ügyvéd bevonása kötelező, a szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie; a díj jellemzően a vételár 0,5–1,5%-a, plusz 27% áfa. Ha ehhez hozzáadja az eladási oldal költségeit, kijön a Glopra 8,0%-os oda-vissza mutatója.
Mikor kell áfát fizetni az ingatlan ára után?
Használt lakásnál soha, az áfamentes. Új építésű ingatlannál viszont igen: az általános kulcs 27%, a kedvezményes 5% pedig a legfeljebb 150 négyzetméteres új lakásokra és a legfeljebb 300 négyzetméteres házakra vonatkozik. A kedvezményes kulcs 2026. december 31-ig él, a 2026 végéig engedélyt kapó projekteknél pedig 2030-ig tartó átmeneti szabály segít. Egyetlen országos, éves ingatlanadó nincs; az önkormányzat vethet ki építmény- vagy telekadót, a törvényi felső határ nagyjából 1 100 Ft/m², és sok településen egyáltalán nincs ilyen teher.
Megéri-e a 4,69%-os bruttó hozam a mai árak mellett?
A hozam alacsony, és pontosan az miatt alacsony, ami mellette áll. A Glopra 2026. július 30-i pillanatképe szerint a magyar árak dollárban tizenkét hónap alatt 19,5%-kal emelkedtek, ami a legmagasabb érték az összehasonlítási csoportban, öt év alatt 77,3%-kal, tíz év alatt pedig 202,2%-kal. A pénzt az árnövekedés hozta, nem a bérleti díj.
Az országos átlagár 2 150 dollár négyzetméterenként, az ár/jövedelem arány 12,8, vagyis egy átlagos jövedelmű háztartásnak közel tizenhárom évnyi bruttó keresete fedezné egy tipikus lakás árát. A Glopra buborékpontszáma Magyarországra 69 a 100-ból, ami az „emelkedett” sávba esik. Ha kizárólag a bevételért vásárol, a 4,69% még az adó és az üresen állás előtti szám.
Mennyi adót fizet eladáskor?
Az árfolyamnyereséget 15% terheli, de a nyereség adóköteles része a tartási idővel csökken: az első évben 100%, a másodikban 90%, a harmadikban 60%, a negyedikben 30%, az ötödik évtől pedig nulla (nav.gov.hu). Az ötödik évben történő eladásnál a nyereség mérete lényegtelen, adó nem keletkezik.
Számolja végig a saját számait, mielőtt ajánlatot tesz: vegye a kért bérleti díjat, vonja le a 13,5%-ot, számolja hozzá az adott település építményadóját, ha a Balaton vagy Hévíz környékén vásárol, és nézze meg, mi marad a belépéskor kifizetett 8,0%-hoz képest.
Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi, adózási vagy befektetési tanácsadásnak.
Források
Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV)
nav.gov.hu
Glopra pillanatkép 2026-07-30, v3 módszertan
glopra.com