Külföldi ingatlanvásárlás Magyarországon: tulajdonszerzés és a vétel menete
Kinek kell kormányhivatali engedély magyar ingatlan megszerzéséhez, mennyibe kerül, és hogyan jut el a vevő a szerződéstől a földhivatali bejegyzésig.
Egy bécsi és egy torontói vevő ugyanarra a hetedik kerületi lakásra ugyanazon a délutánon aláírhat, mégis csak az egyikük ügye zárul le aznap. A magyar szabályozás nem a lakóhely, hanem az állampolgárság mentén osztja ketté a külföldi vevőket, és ez a vonal adja meg az egész ügymenet tempóját.
Ki szerezhet tulajdont engedély nélkül?
Az uniós és EGT-tagállamok, valamint Svájc állampolgárai a magyar vevőkkel azonos feltételekkel szerezhetnek ingatlant. A külföldiek termőföldnek nem minősülő ingatlanszerzését szabályozó 251/2014. Korm. rendelet őket kiveszi az engedélykötelezettség alól. Ugyanez vonatkozik a kettős állampolgárokra, ha az egyik állampolgárság magyar vagy tagállami, a külföldön élő magyar állampolgárokra, az örökösökre, valamint az elismert menekültekre.
Ennél a körnél a belépés akadálya nem hatósági, hanem pénzügyi. A Glopra a magyarországi vételi oldali tranzakciós költséget a vételár 8,0 százalékára teszi, együtt számolva az illetéket, az ügyvédi munkadíjat, a földhivatali díjakat és a közvetítői jutalékot (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan).
Mennyibe kerül és meddig tart az engedélyezés?
A harmadik országbeli vevő az ingatlan fekvése szerint illetékes vármegyei vagy fővárosi kormányhivatalhoz nyújtja be a kérelmet, Budapesten a Budapest Főváros Kormányhivatalához. A kormányhivatalok tájékoztatója szerint az igazgatási szolgáltatási díj ingatlanonként 65 000 forint, az ügyintézési határidő 45 nap, és szűk körben kedvezményes díj is létezik, például ha a kérelmező már honosítási eljárásban van. A csatolmányok listája rövid: hiteles útlevélmásolat, az aláírt szerződés, 21 napnál nem régebbi hiteles tulajdoni lap és erkölcsi bizonyítvány.
A hivatal akkor utasíthat el, ha a szerzés közérdeket vagy önkormányzati érdeket sértene. A gyakorlatban a szokásos lakáscélú kérelmeknél ez ritka, de éppen ezért érdemes a szerződést úgy megkötni, hogy a tulajdonjog átszállása az engedély megérkezéséhez legyen kötve. Aki több ingatlant tervez, gyakran magyar társaságot alapít, mert a belföldön bejegyzett cég nem külföldi jogi személy, így nem esik engedélykötelezettség alá. Cserébe könyvelési, társasági adózási és beszámolási kötelezettséget vállal, amit előre érdemes kiszámolni.
Miért lehet csapda egy vidéki tanya?
Az engedélyezési rend csak a termőföldnek nem minősülő ingatlanokra vonatkozik. A szántó, az erdő, a zártkert és a klasszikus tanya a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény hatálya alá esik, amely a tulajdonszerzést magyar és tagállami állampolgárokra korlátozza. Harmadik országbeli magánszemély ilyen ingatlant egyáltalán nem szerezhet. Uniós vevőnek is van korlát: aki nem földműves, legfeljebb egy hektárig szerezhet. Egy 2026-os módosítás annyit oldott, hogy a haszonbérbe adás már nem minősül a használat jogosulatlan átengedésének. A hirdetés szövege helyett a művelési ágat nézze meg.
Mit véd a foglaló és az ügyvédi ellenjegyzés?
Az adásvételi szerződés írásbeli alakhoz kötött, és magyar ügyvéd ellenjegyzése vagy közjegyzői okirat nélkül a földhivatal nem fogadja be. Az ügyletek jelentős része előszerződéssel indul, amelyet foglaló biztosít: ha a vevő hiúsítja meg a vételt, elveszíti a foglalót, ha az eladó, kétszeresen adja vissza. Ugyanez az összeg előlegként semmilyen ilyen következménnyel nem jár, ezért az elnevezés nem formaság.
Mikor lesz Öné a tulajdonjog?
A benyújtás a szerződés keltétől számított 30 napon belül esedékes, és széljegyet eredményez a tulajdoni lapon. A rangsort ez a széljegy rögzíti, nem az aláírás. 2025. január 15. óta az eljárás a 2021. évi C. törvény és az E-ING elektronikus rendszer szerint zajlik. Aláírás előtt a tulajdoni lapot és a térképmásolatot érdemes végigolvasni jelzálogjog, haszonélvezet és végrehajtási jog után kutatva, társasházi lakásnál pedig bekérni az alapító okiratot és a közös költség tartozás igazolását. Az eladót energetikai tanúsítvány átadása is terheli.
Mennyi az illeték, és mit mutatnak az árak?
A visszterhes vagyonátruházási illeték a NAV szerint 4 százalék, az egymilliárd forint feletti részre 2 százalék, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. A kedvezmények valósak: a cserét pótló vételnél csak az értékkülönbözet után kell fizetni, és bizonyos új építésű, illetve családtámogatással megvalósuló vásárlások mentesek.
A piac oldalán a magyar lakóingatlan átlagára 2150 USD négyzetméterenként, a bruttó bérleti hozam 4,69 százalék, miközben az árak tíz év alatt 202,2, öt év alatt 77,3 százalékkal emelkedtek dollárban, és az elmúlt tizenkét hónapban további 19,5 százalékot (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan). A bérleti díjak ezt nem követték, ezért áll ott a hozam, ahol áll, és ezért 12,8 az ár/jövedelem arány, 69 pont a buborékkockázati pontszám, ami már az emelkedett sávba esik. Bérbeadásnál 13,5 százalékos effektív adókulccsal számoljon.
Marad tehát egy furcsa aszimmetria. A jogi kapu tág és olcsó, az árazási kapu a szűk. Az illeték kiszámolása előtt inkább azt nézze meg, mit hoz a belépési ár mellett az a 4,69 százalék.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi vagy adótanácsadás; a szabályok változhatnak, ezért aláírás előtt kérje magyar ügyvéd vagy adótanácsadó véleményét.
Források
Nemzeti Jogszabálytár, 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1400251.kor
Kormányhivatalok, tájékoztató a külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezéséről
https://kormanyhivatalok.hu/sites/default/files/2025-05/tajekoztato_kulfoldiek-ingatlanszerzesi-eljarasa.pdf
Nemzeti Jogszabálytár, 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300122.tv
NAV, visszterhes vagyonátruházási illeték
https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/adokulcsok_jarulekmertekek/illetekmertekek/visszterhes-vagyonatruhazasi-illetek
Glopra piaci adatbázis, 2026-07-23 pillanatkép, v3 módszertan
Sources: buybudapestapartments.com, global.ecovis.com, helpers.hu, globalcitizensolutions.com