Az MBH 8–13%-os lakásárdrágulást vár 2026-ra, miközben az eladások 10%-kal elmaradnak
Az MBH Bank 8–13%-os hazai lakásárdrágulást vár 2026-ra, az első félév eladásai viszont 10%-kal elmaradtak a tavalyitól: 32 456 tranzakció.
Az MBH Bank elemzési centruma szerint a hazai lakásárak idén országosan 8–13%-kal emelkednek, és 118 000–125 000 lakás cserél gazdát a 2025-ös nagyjából 147 000-rel szemben. A második negyedéves lakáspiaci monitort Horti Flóra vezető ágazati elemző mutatta be; a Portfolio.hu augusztus 17-én, az Economx augusztus 18-án számolt be róla. Az előrejelzést azzal együtt kell olvasni, amit az első félév ténylegesen hozott: 32 456 tranzakcióval, 10%-kal kevesebbel, mint egy évvel korábban.
Az árgörbe már megtört
Az éves nominális áremelkedés 2026 második negyedévére 17,8%-ról 12,3%-ra hűlt, az árak pedig az első negyedévhez képest 1,1%-kal estek. Ezt vessük össze 2025-tel, amikor a tizenkét havi ütem elérte a 23,5%-ot: a lassulás félreérthetetlen — sprintből visszavett piac, nem összeomló.
Maga az előrejelzési sáv is megérdemel egy megállást. Miközben a második negyedév már 12,3%-os éves ütemen és negyedéves alapon 1,1%-os csökkenésen áll, az MBH sávjának alsó széle puha őszt feltételez, a 13%-os felső határ viszont azt, hogy az árak újra emelkedni kezdenek. Öt százalékpont széles sáv egyetlen évre, és az MBH egyetlen sávként tálalja.
Mi tartja az előrejelzést
A makrogazdasági háttér papíron szokatlanul támogató. A júliusi infláció 1,2% volt, az MBH 2026-ra 2,2%-os, 2027-re 3,1%-os átlagot vár. A bruttó bérek 9% közeli ütemben nőnek, így a reáljövedelmek gyorsan emelkednek. A jegybanki alapkamat a júliusi 25 bázispontos vágás után 5,75%-on áll.
Az érdemi munkát a hitelezés végzi. Az új lakáshitel-szerződések összege az első félévben 1 578 milliárd forintot ért el, 94,8%-kal többet, mint egy éve, és az MBH az egész évre 2 700 milliárd forint feletti folyósítást vár, a jelzáloghitel-állomány 25–28%-os bővülése mellett. Az a piac, ahol a tranzakciószám 10%-kal esik, miközben a hitelezés csaknem megduplázódik, olyan piac, ahol a vevők vásárlásonként lényegesen többet hiteleznek, mint korábban.
Bérleti díjak, és mennyibe kerül egy négyzetméter
A bérleti díjak júliusig tizenkét hónap alatt országosan mintegy 5%-kal, Budapesten 5,5%-kal emelkedtek; a fővárosi medián kínálati bérleti díj havi 260 000 forintot ért el. A fővároson kívüli legdrágább piacként Debrecent azonosították.
A Glopra magyar pillanatképe négyzetméterenként 2 150 dolláros országos átlagot mutat 4,69%-os bruttó bérleti hozam mellett, tizenkét hónap alatt forintban 12,3%-kal, dollárban 21,1%-kal magasabb árakkal, a buborékkockázat pedig 100-ból 69 — az emelkedett sáv. Budapest négyzetméterenként 4 376 dolláron áll, 4,63%-os bruttó hozammal és 64-es buborékpontszámmal. A Glopra módszertanában használt 13,5%-os egységesített, nem rezidens bérbeadói adó után az országos értékből nagyjából 4,1% nettó marad.
A számokban rejlő őszinte feszültség a volumen és az érték közötti rés. Kevesebb, nagyobb és erősebben finanszírozott ügylet fenn tudja tartani az indexet, miközben alatta ritkul a piac. Ebből sokat a támogatott hitelezés visz, ami e konstrukciók bármilyen változtatását teszi azzá az egyetlen változóvá, amely a legvalószínűbben elmozdítja a 8–13%-os sávot.
Sources: Portfolio.hu, MBH Elemzési Centrum Q2 2026 housing monitor, 17 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260817/kiderult-mi-var-iden-a-lakasvasarlokra-megszolalt-az-mbh-elemzoje-a-jovobeli-arakrol-856654; Economx, 18 Aug 2026 https://www.economx.hu/ingatlan/2026/08/18/lakaspiac-ingatlan-lakasarak-dragulas-hitelezes-2026/