Felére lassult az olasz lakásárak lendülete a második negyedévben, ahogy elapadtak az új eladási megbízások

Az olasz jegybank 2026. II. negyedéves ingatlanközvetítői felmérése: az áregyenleg +12-ről +7-re esett, az új eladási megbízások -26-ra, a bérletivárakozás +32-re nőtt.

Az emelkedő lakásárakról beszámoló olasz ingatlanközvetítők mindössze 7 százalékponttal voltak többen az árcsökkenést jelzőknél 2026 második negyedévében, szemben az első negyedévi 12 ponttal — derül ki az olasz jegybank augusztus 12-én közzétett negyedéves lakáspiaci felméréséből. A lassulás nem általános, hanem koncentrált volt: északnyugaton az egyenleg +11-ről +1-re omlott, míg északkeleten +13-on, a Központi régióban +11-en, Délen és a szigeteken +6-on maradt.

Az eladók még nem kezdtek árban megadni magukat

A forduló piac szokásos jele a kínálati és a kötési ár közötti rés tágulása. A felmérés nem ezt találta. A vevő és az eladó között megállapodott átlagos árengedmény országosan 7%-on maradt — az északkeleti 5% és a déli, illetve szigeteki 9% közötti sávban —, az átlagos értékesítési idő pedig nagyjából öt hónapon állt. Mindkét adat közel van a felmérés indulása óta mért legjobb szintjéhez. Az árak azért lassulnak, mert kevesebb üzlet köttetik, nem azért, mert az eladók engednének.

A kínálati oldal gyorsabban szűkül, mint a kereslet

Az új eladási megbízásokról beszámoló közvetítők egyenlege -26 lett, szemben a vevői érdeklődés -15-ös értékével. A közvetítők könyveiben lévő eladatlan megbízások állománya szintén -26 volt. Más szóval: a tulajdonosok határozottabban vonulnak ki a piacról, mint a vevők — és pontosan ez tartja szűken az árengedményeket a puhuló forgalom mellett is. A közvetítők a 2025 azonos negyedévéhez képest kissé alacsonyabb tranzakciószámról számoltak be.

Nem a hitel fogja vissza a piacot

A jelzáloghitelből finanszírozott vásárlások a tranzakciók 63%-át adták, ami az első negyedévi 65%-hoz képest csak csekély csökkenés, mintegy 78%-os átlagos hitelfedezeti arány mellett. Az irodáknak mindössze nagyjából 18%-a nevezte a hitelhez jutást az üzletkötés akadályának — ez a felmérés történetének egyik legalacsonyabb aránya. Kivételesen tehát az olasz piac korlátja nem a hitelezési csatornában keresendő.

A bérleti oldal az, ami gyorsul

A magasabb bérleti díjakra számító közvetítők egyenlege országosan +32-re emelkedett, és a jegybank megjegyezte, hogy a bérletidíj-növekedés az ország nagy részén felgyorsult, kivételt egyedül északnyugat jelentett. A rövid távú kiadás az irodák 54%-a számára már érdemi üzletág, a Központi régióban és Délen ez az arány 65%. Az olyan piacon, ahol az eladási forgalom csökken, miközben a bérleti díjak emelkednek, a mért bruttó hozamok mechanikusan felfelé mozdulnak anélkül, hogy maga az eszköz javulna.

Hol áll valójában az árszint

A Glopra legfrissebb, 2026. július 23-i olasz pillanatképe 1 730 dolláros négyzetméterenkénti országos átlagot és 7,23%-os bruttó bérleti hozamot mutat — ez Nyugat-Európában magasnak számít, és inkább azt tükrözi, milyen olcsó az olasz ingatlan Milánón, Rómán és az északi ipari övezeten kívül, mintsem szokatlanul erős bérleti díjakat. Buborékkockázati pontszámunk Olaszországra 48 a 100-ból, a mérsékelt sávban, ami az eurózóna nyugodtabb értékei közé tartozik.

Maguk a közvetítők óvatosan kevésbé borúlátóak a folytatást illetően: a kétéves kilátás egyenlege -22-ről -10-re javult, miközben a folyó negyedévre vonatkozó várakozások mintegy -15-ön negatívak maradtak.

Sources: Banca d'Italia https://www.bancaditalia.it/media/notizia/sondaggio-congiunturale-sul-mercato-delle-abitazioni-in-italia-2-trimestre-2026/; idealista.it https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2026/08/14/428940-immobiliare-2026-prezzi-in-frenata-e-compravendite-deboli-nel-secondo-trimestre

Market data: Italy