Az olasz lakásárak 4,0%-kal emelkedtek a második negyedévben, Torinóban 8,5%-kal, Milánóban 2,4%-kal

Az olasz statisztikai hivatal szerint a lakásárak 2026 második negyedévében 4,0%-kal haladták meg az egy évvel korábbit. A nagyvárosok közül Torino vezet 8,5%-kal, Milánó 2,4%-kal zárt.

Az olasz lakóingatlan-árindex 1,7%-kal emelkedett az első negyedévhez és 4,0%-kal 2025 második negyedévéhez képest az olasz statisztikai hivatal 2026. szeptember 17-én közzétett előzetes becslése szerint. Az index a 2025-ös, 100-as bázison 104,2-re került. A főszámon belül két adat végzi a munka javát, és ellentétes irányba mutatnak.

Az új építés megelőzi a meglévő állományt

Az új építésű lakások ára negyedéves alapon 2,7%-kal, éves alapon 5,0%-kal emelkedett, 104,5-ös indexszintre. A meglévő lakásoké negyedéves alapon 1,5%-kal, éves alapon 3,7%-kal, 104,0-re. A két éves ütem közötti rés 1,3 százalékpont, és abba az irányba mutat, amit az építési költségek indokolnának, nem abba, amit a kereslet.

Az első félévet átvezetve a 2026-os éves átlag jelenleg 3,8%-on áll. A tranzakciószám, amelyet a hivatal az árak mellett szintén követ, gyakorlatilag változatlan maradt: 0,1%-kal haladta meg 2025 második negyedévét. Az árak mozognak; a mögöttük álló üzletszám nem.

A gyors régió nem a gazdag

A földrajzi bontás nem a megszokott észak-déli árlétrát követi. A legerősebb éves növekedést Közép-Olaszország adta 5,1%-kal, ezt követi Északkelet 4,2%-kal és Északnyugat 3,9%-kal. Dél és a szigetek zárják a sort 2,6%-kal.

Ez a sorrend azért érdekes, mert Északnyugat foglalja magában Milánót, Olaszország legdrágább piacát, amely a 2021 utáni ciklus nagy részében az országos indexet húzta. Ma a négy térség közül a második leglassabb.

Torino, Róma, Milánó

A városi adatok élesebben mondják ki ugyanezt. Torino 8,5%-kal, Róma 6,4%-kal, Milánó 2,4%-kal drágult egy év alatt. Milánó a torinói ütem harmadánál is lassabban halad.

Ennek van egy kézenfekvő és egy kényelmetlenebb olvasata. A kézenfekvő a felzárkózás: az olcsóbb városokban több a tér felfelé. A kényelmetlenebb az, hogy Milánó elért egy olyan szintet, ahol a határvevő már nem követte, és a mögötte álló városok szívják fel azt a keresletet, ami korábban oda ment. A hivatal kiadása nem tesz különbséget a kettő között, és aki idézi, annak sem szabad.

Hol állnak a saját számaink, és miért olvashatók magasabbnak

Az olasz sorunk 2 354 dollár/m²-en árazza az országos piacot a 2026. szeptember 13-i pillanatkép szerint, 16,92 dollár/m² havi bérleti díjjal. Ez a pár 8,63%-os bruttó hozamot ad, ami a bérleti jövedelem 21%-os effektív adója után 6,82%-ra csökken. A teljes tranzakciós költség 14%, a lefedettségünk egyik legmagasabbja, az olasz buborékpontszámunk pedig 48, a mérsékelt sávban. Tíz év alatt a piac euróban 18,8%-kal, dollárban 24,9%-kal emelkedett.

A sorunk 5,2%-os éves áremelkedést mutat helyi devizában a hivatal 4,0%-ával szemben, és a különbség módszertani, nem ellentmondás. A mi árunk és bérleti díjunk is országos kínálati árindexből jön; a hivatal indexe nyilvántartott tranzakciókra épül. A kínálati ár fordul először és túllő; a tranzakciós ár később és kisebb mértékben erősíti meg. Két tisztességes idősor, amely ugyanannak az adásvételnek két különböző pillanatát méri, nem fog egyezni, és az a hasznos, ha tudjuk, melyiket olvassuk.

Sources: Istat, Prezzi delle abitazioni, II trimestre 2026, provisional estimate, 17 September 2026 https://www.istat.it/wp-content/uploads/2026/09/CS-abitazioni-Q22026.pdf

Market data: Italy