Bérleti törvény és „előbb épül, aztán kel el" – új malajziai lakáspolitika 2035-ig

Az augusztus 10-én bemutatott malajziai nemzeti lakáspolitika 2026–2035 egymillió megfizethető lakás célja mellé az ország első lakásbérleti törvényét is odateszi.

Nga Kor Ming lakásügyi és helyi önkormányzati miniszter augusztus 10-én, Petaling Jayában indította útjára Malajzia 2026–2035-ös nemzeti lakáspolitikáját, amely 2035-ig egymillió megfizethető lakást tűz ki célul. Aki már rendelkezik malajziai ingatlannal, annak a jogalkotási rész a súlyosabb: a stratégia elkötelezi magát amellett, hogy újraírja a lakások értékesítését, bérbeadását és kezelését szabályozó törvényeket. A keretrendszer hat fókuszterületet, 17 stratégiát és 59 cselekvési tervet ölel fel.

Négy jogszabályi változás, amely a meglévő tulajdonosokat is eléri

A dokumentum lakásbérleti törvényt (Residential Tenancy Act) ígér. Malajziában jelenleg nincs önálló törvényi keret a lakáscélú bérletre, így a bérleti jogviták az általános szerződési jogra és a polgári bíróságokra maradnak. Emellett új lakásfejlesztői törvényt, a 2013-as társasházkezelési törvény (Strata Management Act) módosítását, valamint vételi opció és „sunset clause" mechanizmusok bevezetését javasolja az adásvételi szerződésekbe. A külföldi tulajdonban lévő malajziai lakóingatlanok többsége társasházi (strata) tulajdoni lapon van, ezért a Strata Management Act módosítása az a tétel, amelynek a legszélesebb közvetlen hatóköre van.

Build Then Sell, szakaszosan bevezetve

A politika szakaszos átállást irányoz elő a Build Then Sell modellre, amelyben a vevő a készre jelentéskor fizet, nem pedig fokozatosan az építkezés alatt. A BTS évek óta létezik Malajziában a domináns Sell Then Build rendszer önkéntes alternatívájaként, anélkül hogy leváltotta volna azt; az újdonság az, hogy az átmenet lehetőségből politikai iránnyá válik. A megjelölt indok az ország régóta húzódó problémája a késedelmes, bajba jutott és félbehagyott lakásprojektekkel, amelyeket a dokumentum kifejezetten nevesít az eladatlan készletek, valamint a kínálat és a kereslet közötti eltérés mellett.

Finanszírozási intézkedések dátumok nélkül

A keresleti oldalon a stratégia bérlet-vétel (rent-to-own) konstrukciókat, résztulajdont, fix kamatozású jelzáloghiteleket és lakáshitel-garanciaprogramot sorol fel, továbbá a kínálat és a demográfiai kereslet big data alapú összepárosítását, közlekedésre szervezett fejlesztést, modern építési módszereket és zöld minősítést. Ezek egyikéhez sem társul bevezetési dátum a bemutató anyagaiban.

Milyen piacra érkezik mindez

A Glopra Malajziát országosan nagyjából 1 050 dollár per négyzetméteren tartja nyilván; az érték a NAPIC 2026 első negyedévi, 507 533 ringgites átlagos lakóingatlanárából és egy becsült országos átlagos alapterületből származik. Ez az adat alacsony megbízhatósági besorolással szerepel, mert a malajziai hivatalos statisztika ingatlanonkénti árakat és indexet publikál, nem pedig országos négyzetméterátlagot. A bruttó bérleti hozam 5,27%, az éves áremelkedés a NAPIC-index szerint 1,7%. A külföldi bérbeadókat leggyakrabban az adósor lepi meg: Malajzia egykulcsos, 30%-os adót vet ki a nem rezidensek bérleti bevételére, ami az 5,27%-os bruttó értéket nagyjából 3,7% nettóra viszi le. Egy törvényi bérleti keret az adón nem változtatna — azon viszont igen, hogy a hozam mögötti bérleti szerződés mennyire kikényszeríthető.

Sources: New Straits Times (10 Aug 2026) https://www.nst.com.my/news/nation/2026/08/1508123/govt-targets-one-million-affordable-homes-2035; EdgeProp.my https://www.edgeprop.my/content/1917065/govt-launches-national-housing-policy-2026%E2%80%932035-targets-one-million-affordable-homes-2035

Market data: Malaysia