Minden negyedik lakás üresen áll Manilában, az olcsó kategória vitte el a keresletet
A Colliers szerint Metró Manila másodlagos lakáspiacán 24,9 százalék az üresedési ráta, év végére 25,6 százalék jöhet, mintegy 80 000 eladatlan lakás mellett.
Metró Manila másodlagos lakáspiacán 2026 második negyedévében minden negyedik társasházi lakás üresen állt. A Colliers Philippines 24,9 százalékra tette az üresedési rátát az első negyedévi 24,7 százalék után, és 25,6 százalékos csúcsot vár az év végére. A Bay Area városrészben – a feltöltött területen kiépült negyedben, amelyet nagyrészt az azóta távozott offshore szerencsejáték-cégek köré húztak fel – az üresedés a 60 százalékot közelíti. A fővárosi régióban nagyjából 80 000 eladatlan lakás maradt, ebből 32 600 elkészült és beköltözhető.
A fejlesztők már leálltak az építéssel
A kínálati reakció drasztikus volt. A fejlesztők 1 200 lakást indítottak a második negyedévben és 2 600-at 2026 első felében, ami 64 százalékos visszaesés az egy évvel korábbi időszakhoz képest. Ez a piac helyes működése – az új kínálat elzárása, amíg a meglévő túlkínálat lecsapolódik –, csakhogy a felesleg akkora, hogy a számtan években, nem negyedévekben mér. A nettó felszívódás a második negyedévben 500 lakás volt, 60 százalékkal kevesebb az előző negyedévinél, és öt negyedév leggyengébb adata. Ezzel a felszívódási ütemmel már önmagában a 32 600 kész, eladatlan lakás is elhúzódó levezetési időszakot jelent.
A megmaradt kereslet lejjebb csúszott az árskálán
A Colliers adatainak fontosabb elmozdulása összetételbeli. A gazdaságos és a megfizethető szegmens az első félévi nettó felszívódás 67 százalékát adta, szemben az egy évvel korábbi 33 százalékkal – önmagában a megfizethető sáv 38, a gazdaságos 29 százalékkal. Ma az 1,8 és 3,6 millió peso közötti vevők jelentik a piacot. Ezt nagyrészt a finanszírozás magyarázza: az állami lakásalap, a Pag-IBIG 2026 végéig 4,5 százalékos akciós éves kamatot kínál, és a maximális hitelösszeget 6 millióról 10 millió pesóra emelte – olyan feltételek ezek, amelyek olyan vevőkhöz is eljutnak, akiket a kereskedelmi bankok nem szolgálnak ki. Mintegy 9 300 eladatlan, beköltözhető lakás árazása 3,601 és 5 millió peso közé esik, vagyis közel ahhoz a sávhoz, ahová a kereslet összesűrűsödött, de afölött.
Miért nyugodtabbak az országos számok
A Glopra piaci adatai szerint a Fülöp-szigeteken 2 396 dollár az átlagos négyzetméterár, az árak egy évvel korábbihoz mért emelkedése 4,5 százalék, a bruttó bérleti hozam pedig 5,11 százalék a július 23-i pillanatkép alapján. Az országos szám és a Colliers üresedési rátája nem mond ellent egymásnak, mert mást mérnek: az országos idősor az ország teljes lakásállományát fogja át, a Colliers viszont egyetlen agglomeráció másodlagos társasházi piacáról közöl adatot – arról a szegmensről, amely az elmúlt évtized legspekulatívabb építkezéseit felszívta. A buborékkockázati pontszám országosan 42 a százas skálán, a mérsékelt sávban; a metró manilai lakásszegmens nyilvánvalóan nagyobb nyomás alatt van, mint amit ez sugall.
A figyelendő szűk keresztmetszet
Joey Roi Bondoc, a Colliers kutatási igazgatója szerint az értékesítési engedélyek gyorsítása kulcsfontosságú a lakáspiac talpra állásához – vagyis az adminisztratív folyamatot, nem a keresletet nevezte meg annak a szegmensnek a korlátjaként, amely valóban fogy. Szokatlan diagnózis ez egy 80 000 eladatlan lakást cipelő piacon, mégis valós eltérésre mutat rá: a készlet olyan ársávokban áll, amelyeket a vevők elhagytak, miközben azokhoz a lakásokhoz, amelyeket most keresnek, új engedélyek kellenek. Az itt idézett bruttó hozamok nem tartalmazzák a standardizált külföldi tulajdonosi esetre alkalmazott 25 százalékos effektív bérletidíj-adót.
Sources: Manila Bulletin (Colliers Philippines Q2 2026 briefing) https://mb.com.ph/2026/08/12/affordable-homes-buck-metro-manila-condo-glutcolliers
Market data: Philippines