A holland költségvetés 7 százalékra csökkenti a befektetői ingatlan-átruházási illetéket 2027-től

Hollandia a 2027-es adócsomagban 8-ról 7 százalékra vinné le az átruházási illetéket azoknál a vevőknél, akik nem maguk laknak majd az ingatlanban.

A holland kormány 2026. szeptember 15-én, 15:35-kor tette közzé a 2027-es adócsomagját. Van benne egy intézkedés, amely átírja a számtant mindenkinek, aki befektetésként vásárol holland lakóingatlant: az átruházási illeték, az overdrachtsbelasting, 2027-ben 8 százalékról 7 százalékra csökken azoknál a vevőknél, akik nem maguk laknak majd az ingatlanban. A közlemény szó szerint így fogalmaz: „het tarief voor de overdrachtsbelasting voor niet-bewoners van 8% naar 7% in 2027".

A teszt a lakhatás, nem az állampolgárság

A megfogalmazás számít, és könnyű félreolvasni. A kulcs az, hogy a vevő lakni fog-e az ingatlanban, nem pedig az, hogy honnan jön vagy hol adóügyi illetőségű. Egy nem rezidens, aki bérbeadásra vesz lakást, tehát ugyanazt a 7 százalékot fizeti, mint az a holland befektető, aki az eggyel lejjebbi emeleten veszi meg ugyanazt a lakást. Az intézkedésben nincs külön külföldi vevőkre kivetett pótilleték, és a közlemény nem ismétli meg a saját lakhatásra vásárlókra vonatkozó kulcsot.

Ez ráadásul javaslat, nem hatályos jog. Az adócsomagnak még át kell mennie a parlament mindkét házán, és az a szöveg fog kötelezni, amelyet a két ház elfogad.

A lakásszövetkezetek két saját intézkedést kapnak

Ugyanez a csomag két változást hoz a szociális bérlakásszektornak. A lakásszövetkezetek 2027-től mentesülnek az átruházási illeték alól, ha szociális bérlakást adnak át egy másik lakásszövetkezetnek — ez kiveszi az adóköltséget a szektoron belüli portfólió-átrendezésekből. 2029-től pedig a kormány el akarja törölni rájuk az általános kamatlevonási korlátozást, azzal a kimondott céllal, hogy nőjön a beruházási kapacitásuk, és több szociális bérlakást építhessenek.

Mindkét intézkedés ugyanabba az irányba mutat, mint a kulcscsökkentés: a tranzakció súrlódását csökkenti, nem az árat támogatja.

Mennyit ér valójában egy százalékpont

Egy 500 000 eurós bérbeadási célú vásárlásnál a 8 és a 7 százalék közötti különbség 5 000 euró. Ez a mi saját számításunk a bejelentett kulcsokból, nem a közleményből vett adat. A Hollandiára vonatkozó saját tranzakciósköltség-becslésünkhöz, a vételár 11,5 százalékához mérve a csökkentés a teljes belépési költség nagyjából tizenketted részét veszi le. Rövidíti egy vásárlás megtérülését; azt viszont nem változtatja meg, mennyi jövedelmet termel az ingatlan.

Ez a különbségtétel a holland esetben szokatlanul éles. Hollandia nem úgy adóztatja a magánkézben tartott lakóingatlanon ténylegesen befolyó bérleti díjat, ahogyan a legtöbb európai piac. A box 3 rendszerben a vagyon vélelmezett hozamát adóztatja, és a modellünk a 36 százalékos box 3 kulcsot alkalmazza, ami az 5,97 százalékos bruttó mellett 3,82 százalékos nettó hozamot ad. Mivel a teher az eszköz értékéhez kötődik, nem a jövedelméhez, a magasabb bérleti díj nem emeli az adót, egy üresen álló hónap pedig nem csökkenti. Az illetékcsökkentés a belépési költségen csapódik le; a folyamatos teher ott marad, ahol volt.

Milyen piacra érkezik a változás

A szeptember 7-i pillanatképünk szerint a holland országos árszint 4 900 dollár négyzetméterenként; ez a nemzeti statisztikai hivatal tranzakciós adataiból vezetett érték, magas megbízhatósággal. Az árak euróban 3,9, dollárban 3,7 százalékkal voltak magasabbak egy évvel korábbinál. A buborékkockázati pontszámunk 65, az emelkedett sávban, az ár-jövedelem arány pedig 7,5, ami az európai lefedettségünk mércéjén mérsékelt. A tulajdon teljes körű, bár az ország egyes részein az alatta lévő telket hosszú futamidejű telekbérlet, az erfpacht terheli — ezt aláírás előtt érdemes ellenőrizni.

Ez nem adótanácsadás, és egy konkrét vásárlás megítélése olyan tényektől függ, amelyekkel a közlemény nem foglalkozik.

Sources: Government of the Netherlands https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/15/belastingplan-2027-voorstellen-voor-beter-werkend-belastingstelsel-en-gezonde-overheidsfinancien

Market data: Netherlands