Csiangmajban 11 353 eladatlan lakás maradt, Csiangrajnak pedig 96 hónap kell a készlet lebontásához

Észak-Thaiföld eladatlan lakáskészlete tovább nő: Csiangmajban 11 353 egység áll, Csiangrajnak 96 hónap kell felszívni azt, ami már megépült.

A thaiföldi ingatlanpiaci információs központ 2026. szeptember 25-én adta ki 2026 első félévére szóló felmérését az északi lakáspiacról, amely Csiangmajra, Lamphunra, Csiangrajra, Phitszanulokra és Nakhonszavanra terjed ki. Csiangmajban, a régió legnagyobb piacán, 12 715 egység állt eladásra 60 091 millió bahtos értékben, ami darabszámban 12,7%-kal, értékben 16,3%-kal több az egy évvel korábbinál, és ebből 11 353 egység még mindig eladatlan volt, 12,0%-kal több, mint egy évvel azelőtt.

A központ saját olvasata szerint a régió újrakiegyensúlyozó szakaszba lép, a bővítéstől a meglévő készlet készpénzre váltása felé mozdul. Az öt tartományban az új projektindítások körülbelül 9%-kal estek.

A felszívási számtan közel négyszeres szórást mutat

E öt piac összehasonlításának legtisztább módja az az idő, amennyi mindegyiknek kell ahhoz, hogy eladja, amit már megépített. Csiangmaj havonta a készlete 1,8%-át szívja fel, ami körülbelül 50 hónapot ad, és a belső megosztás tanulságos: a társasházi lakások 39 hónap alatt fogynak el, az alacsony beépítésű házak 55 alatt. Lamphun a leggyorsabb havi 3,1%-kal és 26 hónappal, de jóval kisebb bázison, 979 eladásra álló egységen, 2 550 millió baht értékben, amelyből 795 eladatlan.

A másik végen Csiangraj havi 1,0%-ot szív fel, és 96 hónap, azaz nyolc év kell neki ahhoz, hogy a 11 772 millió baht értékű, 3 020 eladásra álló egységből a 2 843 eladatlant lebontsa. Nakhonszavan havi 1,3%-on és 69 hónapon áll, 1 239 eladatlan egységgel az 1 347 eladásra állóból, 6 858 millió baht értékben.

Két tartományban a fejlesztők már le is álltak

A kínálati válasz látható, és szokatlanul nyers. Nakhonszavanban nulla új projekt indult a félév során, a teljes eladásra álló készlete 22,6%-kal esett, az új eladások pedig 77,0%-kal zuhantak. Lamphun 73,0%-kal vágta vissza az új kínálatot, eladásra álló készlete 17,7%-kal esett, és így épül fel egy 26 hónapos felszívási idő. Csiangraj mindössze 68 új egységet tett hozzá, 43,3%-kal kevesebbet az egy évvel korábbinál.

Phitszanulok ugyanennek a mechanizmusnak a legélesebb példája. Az új kínálat ott 91,4%-kal esett, miközben az új eladások 61,4%-kal emelkedtek, a felszívási idő pedig 119 hónapról 78-ra rövidült. Ebben a javulásban semmi nem származik egyedül az erősebb keresletből. Abból származik, hogy a fejlesztők leálltak.

Amit tudatosan kihagytunk

A kiadvány egyik számblokkja nincs benne ebben a cikkben. A közlemény 5 790 millió bahtos új eladási értéket hoz, hozzátűzött százalékos változásokkal, és a dokumentum két külön olvasása nem egyezett abban, hogy ezek Csiangmajhoz egyedül vagy az öt tartományhoz együtt tartoznak-e. Egy szám, amelynek földrajzi szintje bizonytalan, rosszabb, mint a szám hiánya, mert egy tartományi érték régiósként bemutatva csendben tévesen állítja be a piac méretét. Kimarad, amíg a szint nincs eldöntve.

Hogyan illeszkedik ez a saját csiangmaji számainkhoz

A Glopra adatai szerint egy egyszobás társasházi lakás Csiangmajban 2 523 950 bahtot, vagyis 76 333 USD-t kér, a kínálati bérleti díj pedig havi 14 524 baht, vagyis 439,26 USD. Mindkettő ugyanabból a portálról, ugyanabból a városból és ugyanabból az egyszobás társasházi szegmensből jön, ez teszi a hányadost használhatóvá, és költségek előtt körülbelül 6,9%-os bruttó hozamot ad. Ezt a sort alacsony megbízhatóságúnak jelöljük, és az ok itt fontos: mindkét oldal élő hirdetési aggregátum egy ingatlanportálról, nem tranzakciós nyilvántartás, a hirdetés pedig azt mutatja, amit az eladók remélnek, nem azt, amit a vevők fizettek.

A két forrást együtt olvasva a hozam már önmagában nem jó hírnek látszik. Egy olyan piac, amelyben 39 hónapnyi eladatlan társasházi készlet áll, nem olyan piac, ahol a kínálati bérleti díjakat felhajtják. Egy 6,9%-os kínálati hozam ebben a környezetben sokkal inkább olyan árakat tükröz, amelyek megálltak az emelkedésben, mint olyan lakbéreket, amelyek elszaladnak, és a csiangmaji eladatlan egységek 12,0%-os emelkedése ugyanabba az irányba mutat.

Az ország egészére egységenkénti 77 534,50 USD árat közlünk, amely ugyanennek a központnak a 2026 első félévére vonatkozó országos tulajdonátírási adatából épül, és amely 167 665 egységet és 429 839 millió baht átírási értéket rögzített. Országos thai bérleti díjat nem közlünk, tehát országos hozam sincs. A thai lakóingatlan-árak tizenkét hónap alatt bahtban 1,26%-ot mozdultak, dollárban mérve mínusz 2,9%-ot, öt év alatt 12,0%-ot, tíz év alatt 29,1%-ot, az ország buborékkockázatát pedig 62 pontra értékeljük, ami az emelkedett sávba esik. A csiangmaji sor városi sor, a thaiföldi sor országos sor, és a kettő különböző földrajzi szint, amelyek nem rangsorolhatók egymással szemben.

Külföldi vevőnél a tulajdonjog kérdése jön előbb

Mielőtt ez a számtan bármit jelentene, egy nem rezidens Thaiföldön társasházi lakást teljes tulajdonként birtokolhat, de csak épületenkénti 49%-os külföldi kvótán belül, földet pedig nem birtokolhat. A vásárlási költségek a vételár 7,5%-át teszik ki, a bérleti bevételt a szabványosított nem rezidens esetünkben effektív 3,37% terheli, egy 0,86% és 15% közötti sávon belül. Egy nyolcéves felszívási idő Csiangrajban és egy épületenkénti 49%-os kvóta Csiangmajban két különböző fajta korlát, és csak az egyik jelenik meg egy hozamszámításban.

Sources: Real Estate Information Center (REIC), Government Housing Bank of Thailand, press release No. 294 on the northern region residential market in the first half of 2026, 25 September 2026 https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/294; Real Estate Information Center (REIC), northern housing market first half 2026 press release PDF https://www.reic.or.th/Upload/2026-09-25-reic-press-release-northern-housing-market-h1_365_1790333283_13363.pdf

Market data: Thailand · Phuket · Chiang Mai · Pattaya