Szingapúr két lakótelket kínál, az egyiken ritka, 100 négyzetméteres minimális átlagos lakásméret

Szingapúr szeptember 29-én két lakóövezeti telket adott ki értékesítésre, és a kisebbiken szokatlan alsó korlát szabja meg, mekkorák lehetnek a lakások.

Két lakóövezeti telket adott ki értékesítésre a szingapúri városfejlesztési hatóság szeptember 29-én: az egyiket az East Coast Roadon, a másikat a Serangoon North View-n. A megengedett legnagyobb bruttó szintterület 8 805, illetve 20 215 négyzetméter, a jelzésértékű kapacitás pedig nagyjából 85, illetve 235 lakás. Mindkettő 99 éves bérleti jogon kerül piacra, és mindkettő lakóövezeti besorolású. A figyelemre méltó részlet a kisebbiken van: az East Coast Road-i telekhez 100 négyzetméteres minimális átlagos lakásméret kötődik.

Méretkorlát a zsugorodó lakások piacán

Ez a kikötés a szokatlan elem. A szingapúri magánlakás-vita évek óta a zsugorodó lakásról szól: adott szintterületen a fejlesztő úgy növelheti az egységszámot, hogy kisebbre tervez. Ha viszont egy projektben kötelező a 100 négyzetméteres átlag, az a fordítottját teszi: felső korlátot ad annak, hány lakás préselhető ki a rendelkezésre álló 8 805 négyzetméterből. Ezért szerepel a hatóság saját jelzésértékű kapacitásában mindössze 85 egység. Maga a terület két telekrészből áll, 2 481,1 és 3 021,9 négyzetméterrel.

A Serangoon North View-n nincs ilyen korlát. A 8 085,9 négyzetméteres telek 20 215 négyzetméter bruttó szintterületet és jelzésértékű 235 lakást bír el, a kiírás pedig megjegyzi: a fejlesztő által ténylegesen megvalósított lakásszám ettől eltérhet.

Megerősített lista és tartaléklista

A két telek eltérő úton jut piacra, és éppen ez dönti el, épül-e belőlük belátható időn belül bármi. Az East Coast Road a megerősített listán szerepel, vagyis az állam rögzített ütemterv szerint, a kereslettől függetlenül pályáztatja; a tender december 3-án délben zárul. A Serangoon North View a tartaléklistán áll, ahol a telek csak akkor kerül pályázatra, ha egy fejlesztő vállal érte egy minimálisan elfogadható ajánlatot. Gyenge hangulatban a tartaléklistás telkek negyedéveken át érintetlenül maradhatnak, tehát a megerősített telek az, amelyikhez dátum tartozik.

Hol áll ehhez képest a saját adatunk

A szingapúri sorunk szeptember 20-i keltezésű, és tudatosan szűk: egy prémium, nem földszintes magánlakás-kosarat követ, négyzetméterenként 22 446,4 dolláros árral és havi 52,21 dolláros négyzetméteres bérleti díjjal, amiből 2,79 százalékos bruttó hozamot számolunk. Mindkét oldal ugyanannak a szolgáltatónak a saját kosarából származik, a 2026-os első negyedévre, ezért jelöljük a sort közepes megbízhatóságúnak, és ezért hívjuk prémiumnak, nem piaci átlagnak.

Ezek a számok más kérdésre felelnek, mint a kiírásban szereplők. A hatóság telekértékesítési kapacitást közöl: megengedett bruttó szintterületet egy állami telken, még mielőtt bármi felépülne. A mi számunk kész prémium lakóingatlan négyzetméterenkénti viszonteladási ára. A kettő nem váltható át egymásba, és a köztük lévő rés az, ahol a fejlesztő építési költsége, finanszírozása és haszna elfér.

Külföldi vevő számára azonban egyik sem a döntő szám. A külföldieket terhelő kiegészítő vagyonszerzési illeték bármely szingapúri lakóingatlanra a vételár 60 százaléka, és erre jön még a legfeljebb 6 százalékos alap-illeték. Ehhez képest a 2,79 százalékos bruttó hozam, amelyet nem-rezidensként a vélelmezett költséglevonással élve effektív 20,4 százalékos bérletiadó terhel, olyan piacot ír le, ahol a belépési költség, nem pedig a jövedelem szabja meg a megtérülést.

Sources: Urban Redevelopment Authority of Singapore, URA releases two sale sites at East Coast Road and Serangoon North View, media release PR26-68, 29 September 2026 https://www.ura.gov.sg/news/media/pr26-68/; Urban Redevelopment Authority of Singapore, Annex A to media release PR26-68, site particulars https://isomer-user-content.by.gov.sg/467/81161585-8704-4ad0-9e41-770bc1e975cc/pr26-68a.pdf

Market data: Singapore