A BBVA 12%-os spanyol lakásár-emelkedést vár 2026-ban, 7,3%-os forgalomeséssel
A BBVA Research 2026-ra 12%, 2027-re 5,7% lakásár-emelkedést jelez előre, idén 7,3%-os forgalomcsökkenéssel és 885 000 lakás körüli halmozott hiánnyal.
A BBVA Research augusztus 13-án tett közzé lakáspiaci előrejelzést, amely ellentétes irányba mozdítja az árakat és a volumeneket: a spanyol lakásárak 2026 egészében 12,0%-kal emelkednek, miközben a tranzakciók 7,3%-kal csökkennek. 2027-re a bank 5,7%-os árnövekedésre hűlést vár, az eladások pedig éppen csak élénkülnek, 0,6%-kal 700 000 ügylet fölé.
Kétszámjegyű áremelkedés csökkenő forgalommal csak egyetlen feltétel mellett értelmes, és a BBVA ezt nyíltan ki is mondja: nincs elég megvásárolható lakás.
A szám mögötti kínálati számtan
A BBVA szerint az építési engedélyek száma idén 10,1%-kal, jövőre 12,6%-kal nő. A lakásépítési kezdések a 2025-ös 139 000 egységről 2026-ban 153 000-re, 2027-ben 170 000-re emelkednek. Ezzel szemben a bank 2026-ban 223 000, 2027-ben 217 000 új háztartás létrejöttére számít.
Még 2027-ben is, a bank saját optimista építési pályáján, a háztartásalapítás nagyjából 47 000 egységgel haladja meg a kezdéseket – és a kezdés nem átadás, az két-három évvel később következik. A BBVA a halmozott hiányt 2027-re mintegy 885 000 lakásra teszi. A lakóingatlan-beruházás a GDP 2026-os 5,7%-áról 2027-ben 6,0%-ára emelkedik, ami a 2008 előtti spanyol építési ciklus mércéjével még mindig szerény.
Ahol az előrejelzés találkozik a jelen adataival
A Glopra 2026. július 23-i spanyol pillanatképe négyzetméterenként 2 331 dolláros országos átlagot rögzít 12,8%-os tizenkét havi áremelkedés mellett – ez elég közel van a BBVA teljes évre szóló 12,0%-os előrejelzéséhez ahhoz, hogy a bank lényegében a jelenlegi menetsebesség fennmaradását jelezze előre, nem pedig fordulatot. A bruttó bérleti hozam országosan 5,45%.
Aki vásárol, annak a városok közti szóródás többet mond az országos számnál. Madrid négyzetméterenként 6 850 dollár 5,04%-os bruttó hozam mellett, Barcelona 6 002 dollár 7,40%-kal, Valencia 3 839 dollár 5,99%-kal.
A kockázat, amit az előrejelzés nem áraz be
Spanyolország buborékkockázati pontszáma nálunk 61 a 100-ból, ez az emelt sáv. Városi szinten élesen szétválnak az értékek: Madrid 76, Barcelona 60, Valencia 83 – utóbbi a legmagasabb a spanyol halmazunkban, és egyben az a város, amely a leggyorsabban drágul. Ezek a pontszámok azt mérik, hogy az árak mennyire távolodtak el az adott piac saját történetétől a jövedelmek, a bérleti díjak és a hitel tükrében. A strukturális kínálathiány valós és tartós árhajtó. Egyben az az érv is, amely a legtöbb lakáspiaci korrekciót megelőzte, mert a hiány megmagyarázza, miért emelkedtek az árak, de semmit nem mond arról, mennyit tudnak legközelebb fizetni a vevők. A BBVA saját előrejelzésében az árnövekedés 2026 és 2027 között felére esik anélkül, hogy a hiány bármit változna.
Sources: BBVA Research via idealista https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/08/13/910033-la-venta-de-viviendas-caera-un-7-3-en-2026-con-incrementos-de-precios-del-12-segun