Svájc elutasítja a lakbérplafon-kezdeményezést, és statisztikai összehasonlító lakbért javasol
A svájci szövetségi tanács ellenjavaslattal válaszol a lakbérkezdeményezésre: a kezdő lakbért statisztikai viszonyítási alapból állapítanák meg, majd indexálnák.
Svájc szövetségi tanácsa 2026. szeptember 25-én közölte, hogy elutasítja a lakbérárakról szóló népi kezdeményezést, és közvetett ellenjavaslattal válaszol rá, amely két mechanizmusra épül: statisztikai összehasonlító lakbérre a bérleti jogviszony kezdetén megállapított díjhoz, és a lakbér indexálására a jogviszony futamideje alatt. A 2026. június 23-án beadott kezdeményezés a visszaélésszerű lakbér definícióját a szövetségi alkotmányba írná, és arra kötelezné a hatóságokat, hogy automatikusan és rendszeres időközönként ellenőrizzék a lakbéreket.
A kormány érvelése eljárási, nem ideológiai. Egy viszonyítási alap és egy index szerinte világos, átlátható és követhető szabályokat ad, és feleslegessé teszi azokat az automatikus hivatalos lakbérellenőrzéseket, amelyeket a kezdeményezés követel.
Mi változna valójában a bérbeadó számára
Ma az a svájci bérlő, aki túlzottnak gondolja a lakbért, kénytelen megtámadni azt, és a vita a bérbeadó költségein és a referencia-kamatlábon fut. Az ellenjavaslat a kiindulópontot a jogvitából a statisztika felé tolja. A jogviszony kezdetén megengedhető lakbért egy összehasonlító értékből olvasnák le, onnantól pedig nem újraszámítás, hanem index követné.
A bejelentésben az egyetlen számszerűsített küszöb a megengedhető nettó hozamra vonatkozik, amely ahhoz kötődik, hogy a referencia-kamatláb 2 százalék felett van.
Semmi nincs lezárva. A kormány 2027 áprilisáig módosítaná a bérelt lakó- és üzleti helyiségekről szóló rendeletet, 2027 első felében nyitna társadalmi egyeztetést, és 2027 végéig küldené el az előterjesztést a parlamentnek. Egy ellenjavaslat egyben tárgyalási pozíció is, és e szöveg meg a törvénymódosítás között ott áll mindkét kamara, és minden valószínűség szerint egy népszavazás is.
A bejelentés nem tartalmaz lakbérstatisztikát
Ezt érdemes kimondani. A közlemény nem közöl számot a bérelt lakások mennyiségéről, nem ad lakbérszintet, és nem sorol fel lakbérvitákat. Minden olvasat arról, hogy ez mit jelent a piacnak, beleértve az alábbit is, a mechanizmusból levont következtetés, nem pedig olyasmi, amit a szövetségi tanács közzétett.
Miért fáj Svájcban jobban a lakbérszabály, mint a főcím sugallja
A Glopra adatai szerint a svájci országos kínálati ár egy lakásra körülbelül 9 468 USD négyzetméterenként, a kínálati bérleti díj pedig 23,30 USD négyzetméterenként havonta. Mindkét szám ugyanattól a kiadótól, ugyanabból az országos lakásszegmensből és ugyanabból az adatkészletből jön, ez teszi a hányadost vállalhatóvá, a helyi pénzben kifejezett alapértékek pedig 7 719 svájci frank négyzetméterenként, egy 4 631 és 10 807 frank közötti közölt sávon belül, illetve 19 frank havi lakbér. Ez a párosítás költségek előtt körülbelül 3,0%-os bruttó hozamot ad. A sort közepes megbízhatóságúnak jelöljük, mert mindkét oldal kínálati adat egy magánkiadótól, nem tranzakciós nyilvántartásból.
A 3,0% körüli hozam az oka annak, hogy a lakbérmegállapítás szabályai itt többet nyomnak, mint egy magasabb hozamú piacon. Amikor a megtérülés szinte egésze a tőkeértékben és nem a lakbérben ül, a bevételi láb megállapításának megváltoztatása vékony marzsra érkezik. A svájci kínálati árak tizenkét hónap alatt frankban 4,5%-kal magasabbak, a devizahatást kiszűrve 1,2%-kal, öt év alatt 18,8%-kal, tíz év alatt 38,7%-kal. A piac buborékkockázatát 73 pontra értékeljük, ami az emelkedett sávba esik.
Nem rezidens vevőnél a sorrend fordított. A Lex Koller engedélyt ír elő, mielőtt külföldi vásárló egyáltalán lakóingatlant szerezhetne, tehát az engedély kérdése előbb érkezik, mint bármilyen számítás a lakbérszabályozásról. A vásárlási költségek a vételár 6,1%-át teszik ki, a bérleti bevételt pedig a szabványosított nem rezidens esetünkben effektív 5,57% terheli, egy széles, 0,31% és 16% közötti sávon belül, mert a svájci jövedelemadót a közigazgatás három szintje állapítja meg.
A statisztikai összehasonlító lakbér a másik irányba is elvághat. Egy viszonyítási alap, amely a helyi normánál magasabb lakbéreket megfogja, ugyanúgy megalapozhatja az alatta lévők emelését is, és hogy melyik hatás lesz erősebb, olyan számokon múlik, amelyeket a szövetségi tanács még nem tett az asztalra.
Sources: Swiss Federal Council, Bundesrat will klare und transparente Regeln zum Schutz vor missbraeuchlichen Mietzinsen, 25 September 2026 https://www.admin.ch/de/newnsb/EbAjw2abDf3e
Market data: Switzerland