Thaiföldi ingatlanadó és vásárlási költségek külföldi vevőknek (2026)
A thaiföldi bérleti jövedelem tényleges adója 3,37%, a vásárlás mellékköltsége 7,5%. Bangkokban viszont 4 833 USD a négyzetméter, az ár/jövedelem hányados 24,0.
Aki Thaiföldön vásárol, két egymásnak feszülő számmal találkozik. Az egyik az adóé: a bérbeadás tényleges terhe 3,37%, a belépési költség 7,5%, mindkettő a Glopra összehasonlító mezőnyének alsó sávjában. A másik az áré: a fővárosi átlag 4 833 USD/m², az ár/jövedelem hányados pedig 24,0, ami a Glopra 2026. július 23-i adatpillanatában, a v3-as módszertan szerint a mezőny legmagasabb értéke. Az olcsó adó nem tesz olcsóvá egy drága piacot.
Miért marad 7,5% alatt a belépő
A tranzakciós összköltséget a Glopra a vételár 7,5%-ában méri. Ebben szerepelnek a földhivatali bejegyzés illetékei és díjai, valamint a thaiföldi társasházi adásvételt kísérő ügyvédi és közvetítői költségek. Nyugat-Európában ugyanez a tétel jellemzően a kétszerese.
Az átlag azonban keveset mond a konkrét ügyletről. Thaiföldön az, hogy a költségekből mennyit visel az eladó és mennyit a vevő, alkuképes kérdés, és a gyakorlatban alkudnak is rá. Ezért érdemes helyi ügyvéddel tételes kalkulációt készíttetni a saját szerződésére, a mezőnyátlag helyett.
A hozamoldallal együtt nézve a belépő még kedvezőbbnek tűnik: 6,22%-os bruttó bérleti hozam mellett a 7,5% valamivel több mint egy év bérleti bevételéből megtérül. Ehhez viszont az kell, hogy a lakás ténylegesen ki legyen adva, ne álljon üresen fél évet, és a közös költség se vigye el a bevétel jelentős részét.
Három kedvezmény egymásra rakva
A bérleti díj a thai adótörvény 40(5) pontja szerinti jövedelem. Mielőtt bármilyen kulcs hozzáérne, a 11. számú királyi rendelet 5. szakasza épületek bérbeadásánál 30%-os átalányköltséget enged levonni, számla és bizonylat nélkül. Ezt követi a 47(1)(a) szakasz szerinti 60 000 batos személyi kedvezmény, majd a maradék első 150 000 batja nulla kulccsal adózik, és csak az ezután fennmaradó összeg találkozik a progresszív skálával.
A három réteg együtt jórészt kiüríti az adóalapot. A Glopra modellszámításában az effektív bérletijövedelem-adó 3,37%, a bérleti szinttől függően 0,86% és 5,88% között mozogva. A lakáscélú bérbeadás emellett a 81(1)(t) szakasz alapján áfamentes, tehát forgalmi adó sem rakódik a bérleti díjra. A bruttó bérleti hozam 6,22%, és ebből a közös költség meg a felújítási alap után is marad valódi pénz.
A 15%-os levonás csapdája
Külföldi magánszemély tulajdonosnál a kifizető az 50(2) szakasz alapján rendszerint 15%-ot von le a bérleti díjból. Ez nem végleges adó. Előlegként működik, az éves bevallásban teljes egészében beszámítható, és ha az éves kötelezettség ennél kisebb, márpedig a Glopra modellbérleti díjánál bőven kisebb, a különbözet visszajár.
A csapda nem agresszív, hanem passzív. Aki öt éven át szedi a bérleti díjat, és soha nem ad be thaiföldi bevallást, az nem 3,37%-ot fizetett, hanem 15%-ot, és a thai adóhatóság nem fogja magától utánaküldeni a különbözetet. A kettő közötti különbség maga a hozam. A thai adóhatóság tájékoztatói a rd.go.th oldalon érhetők el.
Érdemes tehát már a vásárlás előtt eldönteni, ki fogja kezelni a thaiföldi bevallást: a kezelőtársaság, egy helyi könyvelő vagy a tulajdonos maga. Aki erre nem gondol előre, jellemzően évekig hagyja bent a különbözetet az államnál, és utólag csak korlátozottan tud hozzájutni.
Olcsó adó, feszített árszint
A gond Thaiföldön nem az adószámla. Dollárban mérve az árak tíz év alatt 41,2%-kal, öt év alatt 11%-kal emelkedtek, az elmúlt tizenkét hónapban viszont 3,7%-kal estek, a Glopra buborékkockázati pontszáma pedig 62, ami emelt szint. A 24,0-es ár/jövedelem hányados azt jelenti, hogy a helyi bérekből Bangkok kínálati árai nem finanszírozhatók. Külföldi tőkéből igen, és pontosan ez a törékeny pont.
A kedvező tartási költség legalább olcsóvá teszi a türelmet: egy éve csúszó piacon néhány negyedév kivárása egy thaiföldi bérbeadónak töredékébe kerül annak, amibe ugyanez Bécsben vagy Münchenben kerülne. Vásárlás előtt futtassa át a saját jövedelmére vetített számokat egy thaiföldi adószakértővel.
Az adószabályok változnak, ez a cikk általános tájékoztatás és nem adótanácsadás, ezért a saját helyzetét erősítse meg egy thaiföldi szakértővel.
Források
Thai adótörvény (Revenue Code), 40(5), 47(1)(a), 50(2) és 81(1)(t) szakasz
Királyi rendelet 11. szám, 5. szakasz
Thaiföldi Adóhatóság ( rd.go.th )
Glopra adatpillanat, 2026. július 23., v3 módszertan