Thaiföld: külföldi ingatlanvásárlás és tulajdonszerzés 2026-ban
Thaiföldön a jogi forma dönt el mindent. Társasházi lakás teljes tulajdonként megszerezhető, a föld nem, és ezt a Földhivatal a bejegyzés előtt leellenőrzi.
Ugyanabban a bangkoki toronyházban két lakás állhat azonos áron, mégis gyökeresen eltérő jogi jövővel. A thai jog nem a burkolat minősége szerint rendezi az ingatlanokat, hanem aszerint, mit tarthat a kezében egy külföldi. A Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan szerint a bangkoki átlag 4 833 USD négyzetméterenként. Ez az összeg egy társasházi lakásnál bejegyzett teljes tulajdont vesz, egy villánál viszont harmincéves szerződéses jogot, és a hirdetésből ez ritkán derül ki.
Miért szerezhet társasházi lakást, de a villa alatti földet soha?
A földtörvény 86. szakasza szerint külföldi csak olyan nemzetközi szerződés alapján szerezhet földet, amely ezt a jogot megadja, ilyen szerződés viszont ma nem hatályos. A 94. szakasz felhatalmazza a Földhivatal főigazgatóját, hogy a jogellenesen szerzett föld elidegenítését elrendelje, legalább 180 napos és legfeljebb egyéves határidővel. A 96. bis szakasz szűk kivételt enged: 40 millió bahtot meghaladó, legalább három évig fenntartott beruházás, miniszteri jóváhagyás, és a lakótelek nem lehet nagyobb egy rainál. Ezzel a gyakorlatban szinte senki nem él.
Mit korlátoz valójában a 49 százalékos külföldi kvóta?
A társasházi törvény (B.E. 2522) 19. bis szakasza szerint a külföldi tulajdon együttesen nem haladhatja meg az épület összes lakásának teljes területéből számított 49 százalékot. Nem a lakások darabszámáról van szó, hanem alapterületről, ezért néhány nagy, külföldi kézben lévő lakás gyorsabban meríti ki a keretet, mint azt a lakáslista sejtetni engedi. A thai kormányzati portálon közzétett okirati lista szerint a társasházközösség jogi személyének nyilatkozatot kell kiállítania arról, hogy a külföldi tulajdoni arány a 49 százalékon belül marad, és emellé tartozásmentességi igazolást is ad. A kvótát a bejegyzéskor ellenőrzik, nem az aláíráskor, és a foglalók jellemzően éppen itt ragadnak be. A Glopra 24,0-es ár/jövedelem arányt mér Thaiföldre, ami a minta legmagasabb értéke: az árat nem a helyi fizetések tartják, a jogilag megvásárolható épületfél pedig szűkebb, mint a kínálat.
Miért a devizaigazoláson múlik a bejegyzés?
A társasházi törvény 19. szakasza sorolja fel, mely külföldiek jegyeztethetnek be lakást, és a vevők többségére egyetlen kategória illik: aki devizát hozott be az országba. A 19. ter szakasz olyan beérkező átutalás igazolását kéri, amely nem kisebb a lakás vételáránál. Ez az igazolás a devizaügyleti bizonylat (Foreign Exchange Transaction Form), amelyet szinte mindenki a régi nevén, Tor Tor 3-ként emleget, és amelyet engedéllyel rendelkező thai bank állít ki a thai jegybank szabályai szerint. Ötvenezer dollár feletti átutalásnál automatikusan elkészül, alatta kérni kell. A már thai számlán fekvő baht nem felel meg, az átutaló nevének egyeznie kell a tulajdoni lapra kerülő útlevélnévvel, a közleményben pedig érdemes megnevezni az épületet és a lakást.
Mennyit ér egy harmincéves bérleti jog?
A polgári és kereskedelmi törvénykönyv 540. szakasza az ingatlanbérletet harminc évben maximálja. A jól ismert 30+30+30-as konstrukció a legfelsőbb bíróság 4655/2566. számú ítélete után vesztette el a talajt: a testület az előre kikötött, azonos feltételű megújítást a törvényi plafon megkerülésének tekintette. A később, módosított bérleti díjjal megtárgyalt hosszabbítás erősebb lábakon áll. A haszonélvezet a 1417–1428. szakaszok szerint életre szóló használati és hasznosítási jogot ad, de a jogosult halálával megszűnik, nem adható el és nem örökölhető. Az építménnyel kapcsolatos jog, a superficies (1410–1416. szakasz) más földjén álló épület tulajdonát adja, és az okirat eltérő rendelkezése hiányában átruházható és örökölhető.
Mekkora kockázatot visz a thai céges út és mi történik az átíráskor?
A külföldi vállalkozásokról szóló törvény (B.E. 2542) 36. szakasza bűncselekménnyé teszi, ha thai állampolgár vagy thai cég strómanként tart részesedést egy külföldi javára. A büntetés három évig terjedő szabadságvesztés és 10 000-től 1 000 000 bahtig terjedő pénzbírság, a bíróság pedig elrendelheti a részesedés megszüntetését. A földtörvény 96. szakasza külön utat nyit a főigazgatónak a külföldi helyett thai névre szerzett földdel szemben, a kereskedelemfejlesztési hivatal pedig 2021 és 2022 folyamán 148 gyanús strómankonstrukciót jelzett, jórészt Phuketen. Föld esetén a Chanote (Nor Sor 4 Jor) az egyetlen okirat, amely teljes magántulajdont igazol. A thai hatóságnál bejegyzett okiratnak thai nyelven is léteznie kell, és a 14. szakasz szerint kétség esetén a thai szöveg az irányadó. Az átírási díj a becsült érték 2 százaléka, a különadó (specific business tax) 3,3 százalék, ha az eladó cég vagy öt évnél rövidebb ideje tulajdonos; egyébként 0,5 százalék bélyegilleték és forrásadó jár. Ugyanez a Glopra pillanatkép 7,5 százalékos vásárlói oldali tranzakciós költséget és 6,22 százalékos bruttó bérleti hozamot mutat, 3,37 százalékos effektív bérbeadási adókulcs mellett.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi, adózási vagy befektetési tanácsadás.
Források
Thaiföldi földtörvény, 86., 94., 96. és 96. bis szakasz
Társasházi törvény, B.E. 2522, 19., 19. bis és 19. ter szakasz
Polgári és kereskedelmi törvénykönyv, 14., 540., 1410–1416. és 1417–1428. szakasz
Külföldi vállalkozásokról szóló törvény, B.E. 2542, 36. szakasz
Thai Földhivatal, dol.go.th
Thai kormányzati portál, thailand.go.th
Thai jegybank, bot.or.th
Thaiföldi legfelsőbb bíróság, 4655/2566. sz. ítélet
Glopra adatbázis, pillanatkép 2026-07-23, v3 módszertan
Sources: savills.com, themispartner.com, benoit-partners.com, aseanbriefing.com