Thaiföldi ingatlanpiac: bangkoki árak, phuketi hozamok és a 2026-os számok
Bangkokban 4833 USD/m² az átlagár, a bruttó bérleti hozam 6,22%, dollárban mégis 3,7%-ot esett az ár. A Glopra 2026-07-23-i saját adatai és a phuketi számok.
Thaiföldön két piac fér el egymás mellett, és az országos átlag többet takar el, mint amennyit megmutat. Bangkok drága négyzetmétereket ad el olyan vevőknek, akiknek a bérleti bevétele rendben van, a dollárban mért árnyeresége viszont az elmúlt egy évben mínuszba fordult. Phuketen olcsóbb a négyzetméter, a pénz nagyobbik része pedig nem a hosszú távú bérlőktől, hanem a turistáktól érkezik. Az alábbi számok a Glopra saját, 2026-07-23-i piaci pillanatképéből származnak, v3-as módszertannal.
Miért esett az ár dollárban, ha bahtban nőtt?
A tizenkét hónapos elmozdulás helyi devizában +1,26%, dollárban viszont −3,7%. Az ingatlanokkal nem történt semmi különös: a baht mozgása fordította mínuszba az eredményt. Ha Ön dollárban vagy euróban gondolkodik, ezt a devizasort érdemes külön tételként kezelnie, és nem beleolvasztania az ingatlan teljesítményébe.
A hosszabb sorok kedvezőbbek: ugyanez a pillanatkép öt évre +11,0%, tíz évre +41,2% dollárban mért emelkedést mutat. A Global Property Guide thaiföldi ártörténete ugyanezt a pályát rajzolja ki, hosszú oldalazó szakaszokkal és rövid megugrásokkal.
Mennyibe kerül egy négyzetméter Bangkokban és Phuketen?
A fővárosi átlag 4833 USD/m². A tizenöt piacot tartalmazó összehasonlításunkban ez a második legdrágább érték: csak az Egyesült Arab Emírségek előzi meg 5760 dollárral, Indonézia 2144 dolláros szintje pedig messze alatta marad. Phuket 3713 USD/m², nagyjából negyedével olcsóbb a fővárosnál. Ez a különbség addig tűnik kicsinek, amíg meg nem nézi, mennyit termel a két helyszín: az olcsóbb belépő önmagában nem jelent jobb megtérülést, Phuketen pedig a válasz teljes egészében a kiadás módján múlik.
Ehhez tegye hozzá, hogy az ár-jövedelem arány 24,0, ami a mezőnyben a második legmagasabb Indonézia 25,5-ös értéke után. Helyi mediánjövedelemből tehát nagyon kevés bangkoki alapterület jön ki; a Numbeo országos ingatlanbefektetési rangsora is hasonló képet ad. A Glopra buborékpontszáma 62 a 100-ból, ez az „emelkedett” sávba esik, az adatmegbízhatóság pedig magas, vagyis az eredmény nem néhány gyenge bemeneten múlik.
Melyik hoz többet: a fővárosi bérbeadás vagy a phuketi rövid táv?
Bangkokban 6,22% a bruttó bérleti hozam. Ez magasabb az Egyesült Arab Emírségek 4,94%-ánál, de elmarad Indonézia 8,30%-ától, és Grúzia 7,42%-ától is; a Global Property Guide thaiföldi hozamsora ugyanebbe a tartományba esik.
Phuketen a hosszú távú bérbeadás ennél gyengébb, 5,05%. A rövid távú kiadás viszont teljesen más műfaj: 10,4% bruttó hozam, 64%-os kihasználtság és napi 83 dolláros átlagár mellett. Az Airbtics phuketi bevételi adatai hasonló nagyságrendet mutatnak. Amit ez a szám nem tartalmaz, az a munka. A 64%-os kihasználtság folyamatos árazási munka és véleménykezelés eredménye, egy olyan évben, amelynek monszunhónapjai kiürülnek. A 10,4%-ot inkább egy kis vendéglátóvállalkozás felső határaként érdemes olvasnia.
Mennyi a vételi költség, és mennyi adót fizet a bérbeadó?
A teljes tranzakciós költség a vételár 7,5%-a. Egy fővárosi átlagáron megvett lakásnál ez komoly összeg, amelyet érdemes az első év bérleti bevételéhez mérnie, és lényegében megszabja, mennyi ideig kell tartania az ingatlant ahhoz, hogy dollárban is legyen értelme az eladásnak az elmúlt egy év fényében.
A bérbeadás effektív adóterhelése nagyjából 3,37%, a progresszív skála 0,86%-tól 15%-ig terjed. Általános thai jogi szabály, hogy egy társasház eladható alapterületének legfeljebb 49%-a lehet külföldiek tulajdonában; ezért fogynak el a külföldiek számára megvásárolható lakások a keresett épületekben jóval hamarabb, mint maga a kínálat.
Források
Global Property Guide, thaiföldi ártörténet: https://www.globalpropertyguide.com/asia/thailand/price-history
Global Property Guide, thaiföldi bérleti hozamok: https://www.globalpropertyguide.com/asia/thailand/rental-yields
Airbtics, phuketi rövid távú kiadás bevételei: https://airbtics.com/annual-airbnb-revenue-in-phuket-thailand/
Numbeo, ingatlanbefektetési rangsor országonként: https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp
Glopra Market Data v3, 2026-07-23-i pillanatkép