Törökországi ingatlanadó és vásárlási költségek külföldi vevőknek (2026)
Glopra 2026: 8,7% teljes vásárlási költség, 7,32% bruttó hozam, 18,39% tényleges bérletiadó-teher, és az 1 500 000 lírás küszöb, amely mindent átír a végén.
Az 1 500 000 lírás küszöböt a török piacon vásárló külföldi tulajdonosok többsége nagyjából egy évvel később ismeri meg, mint kellene. A Glopra 2026. július 23-i, v3 módszertan szerint készült pillanatképe emellett három nyugodtabb adatot is rögzít: Isztambulban 1 755 USD a városi átlagos négyzetméterár, a teljes vásárlási költség a vételár 8,7%-a, a bruttó bérleti hozam pedig 7,32%.
Amit a török adóhatóság útmutatója valóban kimond
Angol, német és orosz nyelvű oldalakon rendszeresen visszatér az az állítás, hogy a nem rezidens tulajdonos elveszíti a török bérleti kedvezményeket. A Gelir İdaresi Başkanlığı nem rezidenseknek szóló útmutatója ennek az ellenkezőjét mondja ki. A „dar mükellef”, vagyis a korlátozott adókötelezettségű magánszemély igénybe veheti a jövedelemadó-törvény 21. cikke szerinti lakásbérleti mentességet, az istisnát, amely 2026-ban 58 000 líra, és emellett a 74/3. cikk szerinti götürü gidert is: ez 15%-os átalánylevonás, amelyhez egyetlen számlát sem kell megőriznie. Nem vagy-vagy kérdés, mindkettő jár.
A Glopra modellszámításában a két kedvezmény együtt 18,39%-os tényleges terhelést ad a bérleti jövedelmen, 13,96% és 22,82% közötti sávval.
Miért ugorhat meg a kulcs egyetlen új lakástól
A sáv szélessége nem az adótábla progresszivitásából ered. A 21. cikk (2) bekezdése szerint, ha az éves bruttó lakbér meghaladja az 1 500 000 lírát, a mentesség nem csökken arányosan, hanem teljes egészében megszűnik. Dollárban ez körülbelül havi 2 650 dollár bérleti díjnál húzódik.
Egyetlen isztambuli lakásnál a határ még távolinak tűnik. Két vagy három bérbe adott ingatlannál viszont ez lesz az akta legfontosabb száma, mert a küszöböt a teljes lakásbérleti bevételre nézve vizsgálják, nem ingatlanonként. Egy új bérleti szerződés tehát a korábbi lakások mentességét is elviheti. A yıllık beyannamét, vagyis az éves bevallást hónapokkal azután adja be, hogy a döntés megszületett, ezért az adóévet előre érdemes végigszámolni.
A 8,7% összetétele, és ahol ennél kevesebb lehet
A legnagyobb tétel a tapu, vagyis a tulajdoni lap átírásának illetéke; mellette az ügynöki díj, a hiteles fordítás, a közjegyzői munka és a kötelező földrengés-biztosítás szerepel. Ha fejlesztőtől, első értékesítésben vásárol, és az ellenértéket Törökországba behozott devizában fizeti meg, a végösszeg gyakran az átlag alatt marad: ilyenkor áfamentesség jöhet szóba, jutalékot pedig többnyire nem számítanak fel. Az áfamentességhez hároméves tartási feltétel kapcsolódik.
Magánszemély bérlőnél forrásadó sincs, tehát a bérleti díj levonás nélkül érkezik, és az éves bevallás véglegesen lezárja az ügyet. Céges bérlő esetén a mechanizmus más: ott a bérlő már a kifizetéskor levon és befizet. A hatályos szabályozás a gib.gov.tr oldalon követhető, és elég sűrűn módosul ahhoz, hogy évente újra ellenőrizze.
A 7,32%-os bruttó hozam ennek megfelelően csak kiindulópont. A 18,39%-os tényleges adóteher, az üzemeltetés és az esetleges kihasználatlanság után maradó összeg az, amivel valóban számolni lehet, és ez a különbség a küszöb fölött nyílik a legszélesebbre.
Olcsó piac, ingatag pénznem
A 6,58-as ár/jövedelem hányados a Glopra teljes mezőnyének legalacsonyabb, vagyis a vevő szempontjából legkedvezőbb értéke. Külföldi vásárlóként ez kevésbé a saját költségvetéséről szól, inkább arról, hogy a helyi kereslet még bent van a piacon, és egy későbbi eladás nem függ kizárólag a külföldi tőke következő hullámától.
A Glopra dollárban +114,6%-os ötéves, +56,1%-os tízéves és +6,6%-os egyéves áremelkedést mér. Az, hogy a tízéves szám gyengébb az ötévesnél, pontosan megmutatja az emelkedés időzítését: a felfutás közeli és sűrű volt, az évtized korábbi fele dollárban lapos. Az elmúlt tizenkét hónap +6,6%-a pedig már jóval szerényebb tempó, mint amit az ötéves adat sugallna.
A buborékkockázat emelt szintű, 60 pont, magas adatbizalom mellett. A líra árfolyama mindkét adat mögött ott áll, és ezt a kockázatot sem szerződéssel, sem jó ügyvéddel nem lehet kiiktatni.
Az adószabályok változnak, ez a cikk általános tájékoztatás és nem adótanácsadás — a saját helyzetét egyeztesse török szakértővel.
Források
gib.gov.tr
Gelir İdaresi Başkanlığı
Glopra