Törökország: külföldi ingatlanvásárlás és a tulajdonszerzés menete
Törökország szinte minden külföldi előtt nyitva áll, de a vásárlás kötelező értékbecslésen, devizaigazoláson és katonai zóna ellenőrzésen fut keresztül.
A török lakáspiac ár/jövedelem aránya 6,58 (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan), ami a teljes mintánk legkedvezőbb értéke. Ez a szám többet mond, mint amennyi elsőre látszik: a helyi kereslet valóban elbírja a helyi árakat, a piac tehát nem kizárólag külföldi pénzen áll. A külföldi vevő azonban nem az árral találkozik először, hanem egy olyan adminisztratív kapusorral, amilyet a legtöbb európai piac nem ismer.
Ki vásárolhat egyáltalán, és hogyan derül ki, hogy Ön jogosult-e?
A kérdést a 2644. számú Tapu Kanunu 35. cikke rendezi. A 2012. május 3-án elfogadott és 2012. május 18-án a Hivatalos Közlönyben kihirdetett 6302. számú törvény törölte a korábbi viszonossági feltételt, amely szerint külföldi csak akkor vásárolhatott, ha a török állampolgárok ugyanezt megtehették az ő hazájában. Helyette a törvény a köztársasági elnök mérlegelésére bízza, mely államok polgárai szerezhetnek ingatlant, a kétoldalú kapcsolatokat és a nemzeti érdeket figyelembe véve, és lehetővé teszi a korlátozást ország, régió, időtartam vagy ingatlantípus szerint.
Maga a lista nincs közzétéve. A Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü a török nagykövetségekhez és konzulátusokhoz, saját magához, illetve az ügyet intéző földhivatalhoz irányítja a kérdezőt. Ha egy ingatlanközvetítő pontos országszámot mond, az marketing, nem jogszabály. Csak a földhivatal válasza köti a felet.
Meddig terjedhet egy magánszemély tulajdona?
Két plafon él egyszerre. Egy külföldi magánszemély országosan legfeljebb 30 hektárt tarthat, az öröklés kivételével, és ezt az elnök megduplázhatja. Ettől függetlenül a külföldi kézben lévő ingatlan nem haladhatja meg egyetlen járás magántulajdonú területének 10 százalékát sem. A járási korlát az, amire senki nem számít előre: egy olyan tengerparti járás, amely már kimerítette a kvótáját, egyszerűen nem jegyez be több külföldi szerzést, függetlenül attól, ki és mennyiért vásárolna.
Beépítetlen földterületnél további kötelezettség jelentkezik. A külföldi vevőnek két éven belül fejlesztési projektet kell benyújtania az illetékes minisztériumhoz, különben az ingatlant értékesítik.
Miért érdemes a katonai zónákkal kezdeni, nem befejezni a vizsgálatot?
A 35. cikk kizárja a szerzést a kijelölt katonai tiltott és biztonsági övezetekben, a különleges biztonsági övezetekben pedig a kormányzóság engedélye kell az átíráshoz. Az ellenőrzést maga a földhivatal végzi el a nyilvántartott zónatérképek alapján, ami komoly előrelépés a régi eljáráshoz képest, de nincs kihirdetett törvényi határidő rá. Ahol a térképek digitálisak, a kérdés az ügyintézésen belül eldől; ahol kormányzói döntés kell, a dosszié megvárja azt. Rövid kötbérhatáridős előszerződést ennek ismerete nélkül nem érdemes aláírni.
Milyen papírok mozdítják meg ténylegesen a tapu-t?
A független értékbecslés külföldi vevőnél kötelező, és a WebTapu felületen, a TADEBİS rendszeren keresztül kell megrendelni, a hivatal 2024/2. számú, 2024. március 1-je óta hatályos körlevele szerint. A jelentést a Tőkepiaci Tanács és az értékbecslői szakmai szervezet szabályai szerint dolgozó szakértők készítik, a mai rendszerben kiállított értékmegállapító dokumentum pedig hat hónapig érvényes.
A kötelező földrengés-biztosítás sem formalitás. A 6305. számú törvény 11. cikke megtiltja a földhivatalnak, hogy érvényes kötvény nélkül elvégezze a bejegyzést a hatálya alá tartozó épületnél.
Aztán ott a deviza. A hivatal 2022 januárjában kiadott 2022/1. számú körlevele szerint a külföldi vevő banknak adja el a vételár devizáját, a bank pedig a jegybanknak, és az így kiállított döviz alım belgesi tartalmazza a vevő nevét, útlevél- vagy külföldi azonosító számát, valamint a dollárban kifejezett ellenértéket. Közvetlenül csak dollár, euró és font kerülhet a jegybankhoz, minden más devizát előbb át kell váltani a jegybanki keresztárfolyamon. A földhivatalnál nem a magánszerződés, hanem ez az igazolás rögzíti a bevallott értéket.
Kell még külföldi azonosító vagy adószám, önkormányzati értékigazolás, és ha Ön nem beszél törökül, bírósági bizottság által felesketett tolmács. A külföldön aláírt meghatalmazáshoz közjegyzői hitelesítés, adott esetben apostille szükséges. Az átírás egyébként bármelyik földhivatalban intézhető, nem csak az ingatlan szerinti illetékesnél.
A tapu harcı a vevő oldalán 2, az eladó oldalán szintén 2 százalék. Hogy a gyakorlatban ki fizeti mindkét felet, alkuk kérdése, és fejlesztői értékesítésnél gyakran csendben a vevőn marad. A teljes vásárlási tranzakciós költség 8,7 százalék, a bruttó bérleti hozam 7,32 százalék, az isztambuli átlagár 1 755 USD/m², az effektív bérbeadási adókulcs pedig 18,39 százalék (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan). A buborékkockázati jelzésünk 60 pont, vagyis emelkedett, és ez rosszul fér meg a kedvező megfizethetőségi mutatóval.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi, adózási vagy befektetési tanácsadás; vásárlás előtt kérje szakképzett török ügyvéd véleményét.
Források
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Your Key Türkiye, Környezetvédelmi, Városfejlesztési és Klímaváltozási Minisztérium — yourkeyturkiye.gov.tr
számú Tapu Kanunu 35. cikk és a 6302. számú törvény — mevzuat.gov.tr
Doğal Afet Sigortaları Kurumu, 6305. számú törvény — dask.gov.tr
Glopra országadatok, v3 módszertan — glopra.com
Sources: mfylegal.av.tr, globalcitizensolutions.com, invest.gov.tr