Törökországban 25 százalékkal drágultak a lakások egy év alatt, reálértéken mégis 5,1 százalékot veszítettek
A török jegybank szerint júliusban 25 százalék volt az éves lakásáremelkedés, ez azonban 5,1 százalékkal elmarad az inflációtól. Isztambul 27,7 százalékkal drágult.
A Török Köztársaság Központi Bankja 2026 júliusára 234,8 ponton állapította meg lakóingatlan-árindexét a 2023-as, 100 pontos bázison: ez havi szinten 1,5, éves összevetésben pedig nominálisan 25,0 százalékos emelkedés. Az inflációval korrigálva ugyanez az index 5,1 százalékkal alacsonyabb, mint egy évvel korábban. Aki lírában tart török ingatlant, annak ez a második szám írja le, mi történt valójában a tőkéjével.
Isztambul vezet, Izmir megtorpant
A három legnagyobb város közül Isztambul produkálta a leggyorsabb éves emelkedést, 27,7 százalékot; a 2,7 százalékos havi növekedéssel indexe 222,5-re kúszott. Ankara 26,6 százalékos éves és 2,2 százalékos havi ütemmel követi, 261,3-as indexszel, amely a három közül a legmagasabb szint, és a 2023-as bázisév óta megtett meredekebb pályát tükrözi. Izmir volt a kilógó eset: ott az árak júliusban 0,5 százalékkal csúsztak vissza, jóllehet még mindig 23,1 százalékkal haladják meg a 2025. júliusi szintet, az index pedig 224,0.
A bérleti díjak jobban tartották az értéküket, mint az árak
A jegybank új bérlők által fizetett lakbéreket mérő indexe júliusban 328,5-re emelkedett, havi szinten 1,9, éves szinten nominálisan 28,4 százalékkal. Az inflációhoz mérve ez 2,6 százalékos csökkenés, vagyis kisebb reálveszteség, mint amit az árak elszenvedtek. Isztambul itt is az élen járt 32,4 százalékos éves nominális növekedéssel, megelőzve Ankara 28,6 és Izmir 26,3 százalékát.
Ha a bérleti díjak akár csak három százalékponttal is gyorsabban emelkednek az áraknál, az felfelé, nem lefelé mozdítja a hozamokat. Mechanikusan ez a magyarázata annak, hogy a török bruttó hozamok Európa nagy részéhez képest magasnak látszanak, miközben a tőkeoldali történet gyengén fest.
A devizaréteg mindent átír
A Glopra törökországi pillanatképe négyzetméterenként 1 076 dolláros országos átlagot és 7,32 százalékos bruttó bérleti hozamot mutat, az árak pedig tizenkét hónap alatt lírában 24,5, dollárban viszont mindössze 6,3 százalékkal emelkedtek. Isztambulban 1 340 dollár a négyzetméterár és 8,17 százalék a bruttó hozam; Antalya 1 170 dolláron áll, lírában 26,9, dollárban 8,4 százalékos emelkedéssel.
Ugyanannak a piacnak ez a három nézete – nominális líra, reállíra, dollár – teljesen eltérő ítéletet hoz, és éppen ezért vezetnek félre olyan gyakran az egyetlen számon alapuló, országokon átívelő összehasonlítások. A lírában gondolkodó tulajdonos vásárlóerőt veszített. A dollárban számoló szerényen nyert, kizárólag azért, mert az árfolyam nem esett annyit, amennyit az infláció emelkedett – és semmi nem garantálja, hogy ez a rés fennmarad.
A kockázatok konkrétak, nem elvontak. A Glopra Törökország buborékkockázatát 100-ból 60 pontra teszi, az emelkedett sávba, a hozamszámításban pedig 18,39 százalékos egységesített, nem rezidensekre vonatkozó bérleti adóval számol. Az inflációtól öt százalékponttal elmaradó nominális növekedés nem összeomlás, de nem is az az értéknövekedési történet, amit a 25 százalékos főcím sugall.
Sources: Central Bank of the Republic of Türkiye (CBRT/TCMB), Residential Property Price Index July 2026, 18 Aug 2026 https://www.tcmb.gov.tr/; Hürriyet Daily News, 18 Aug 2026 https://www.hurriyetdailynews.com/turkiye-residential-property-prices-fall-5-percent-in-real-terms-in-july-225754; Sabah, 18 Aug 2026 https://www.sabah.com.tr/ekonomi/tcmb-acikladi-konut-fiyatlarinda-reel-dusus-kiralar-ne-kadar-oldu-7643692