Egyesült Arab Emírségek: külföldi ingatlanvásárlás és tulajdonszerzés a freehold zónákban

Az Emírségekben külföldiként teljes tulajdont szerezhet, de csak a kijelölt zónákban. Mit enged a jog, mennyi a vétel költsége, és kire száll az ingatlan.

Az emírségi jog nem azzal kezdi, hogy külföldi vásárolhat-e. A dubaji 2006. évi 7. számú, az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 4. cikke szerint az ingatlan tulajdonjoga az emírségben az emírségi és az Öbölmenti Együttműködési Tanács tagállamainak állampolgárait, a kizárólag általuk tulajdonolt cégeket és a nyilvános részvénytársaságokat illeti meg. Minden más vevő kivételként szerez tulajdont, az uralkodó által jóváhagyott területeken. A gyakorlati kérdés tehát nem az, hogy szabad-e, hanem hogy hol szabad.

Melyik területeken szerezhet külföldi teljes tulajdont?

A 2006. évi 3. számú rendelet sorolta fel először azokat a dubaji körzeteket, ahol nem emírségi állampolgár időbeli korlát nélküli freehold tulajdont, illetve legfeljebb kilencvenkilenc éves haszonélvezetet vagy bérleti jogot szerezhet: az eredeti listán szerepel Umm Hurair 2, az Emirates Hills, Jebel Ali, Al Jaddaf, a Dubai Marina, a Palm Jumeirah és Mirdif. A térképet az uralkodó későbbi határozatai bővítették, köztük a 2015. évi 14., a 2016. évi 8. és a 2022. évi 6. számú.

Abu-Dzabi külön törvény alatt működik. A 2005. évi 19. számú, az ingatlanszektor szabályozásáról szóló törvényt 2019 áprilisában módosították úgy, hogy nem emírségi állampolgárok is tulajdont szerezhetnek az emírség beruházási zónáiban, nem csak az ott álló lakóegységekre. Ide tartozik a Yas-sziget, Saadiyat, Al Reem, Al Maryah, az Al Raha Beach, Al Reef és a Masdar City. Sardzsában ellenben egyáltalán nincs freehold külföldieknek: a Végrehajtó Tanács 2014. évi 26. számú határozata a kijelölt területeken legfeljebb százéves haszonélvezetet kínál.

Hogyan jut el a vevő a Form F-től a tulajdoni lapig?

A dubaji Földhivatal (Dubai Land Department) befektetői útmutatója rögzíti a sorrendet. A felek a RERA-nál nyilvántartott, szabványos Form F adásvételi szerződést írják alá, saját kikötést csak akkor tehetnek hozzá, ha az nem ütközik a szabvány rendelkezéseivel. Ezután az eladónak be kell szereznie a fejlesztőtől a No Objection Certificate elnevezésű hozzájáruló nyilatkozatot, amely igazolja, hogy a szolgáltatási díjakat rendezték. Maga az átírás egy engedélyezett trustee irodában történik, a Földhivatal pedig a vételár 4%-át számítja fel, amelyet az eladó és a vevő egyenlő arányban visel. Az ügyletet a szerződéstől számított hatvan napon belül nyilvántartásba kell venni, utána késedelmi díj jár.

A Glopra adatai szerint a vásárlási tranzakciós költség az Emírségekben 6,5%, ez a mintánk legalacsonyabb értéke, miközben a dubaji átlagár 5760 USD/m², ami a mintánk legmagasabbja (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan). Olcsó belépés, drága négyzetméter. Vásárláshoz nem kell helyi tartózkodási engedély, a sorrend fordított: a szövetségi személyazonosítási hatóság az ingatlanbefektetői Golden Visa küszöbét 2 millió dirhamban határozza meg.

Miért kerül külön nyilvántartásba az épülő ingatlan?

Ami még nem áll, azt nem lehet a rendes ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni, ezért Dubaj épített egy párhuzamosat. A 2008. évi 13. számú törvény szerint az átmeneti ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett off-plan ügylet semmis, a bejegyzést a Földhivatal Oqood rendszere végzi, díja mindkét fél oldalán a vételár 2%-a, plusz kisebb tudás- és innovációs díjak. A 2007. évi 8. számú törvény kötelezi a fejlesztőt, hogy a vevői pénzeket elkülönített escrow-számlán, akkreditált kezelőnél tartsa; aláírás előtt ezt érdemes elsőként ellenőrizni. A 2020. évi 19. számú törvény rendezte a vevői szerződésszegés esetét: a fejlesztő értesíti a hatóságot, harmincnapos felszólítás következik, és a visszatartható összeg a projekt készültségi fokához igazodik.

Kire száll az ingatlan a tulajdonos halála esetén?

Ezt a pontot veszik észre a legkésőbb. Az Emírségekben a hagyatékra alapértelmezés szerint a saríja elvei irányadók, a külföldi tulajdonában álló ingatlanra is, ha a tulajdonos nem tesz mást. Nem muszlim tulajdonos végrendeletet jegyeztethet be a DIFC Courts végrendeleti szolgálatánál, amelyet a 2014. évi 4. számú határozat hozott létre, és amely a dubaji 2017. évi 15. számú törvény alapján működik: a bejegyzett végrendelet szerinti elosztás lép az alapértelmezett szabályok helyébe. A személyi állapotról szóló 2022. évi 41. számú szövetségi törvényerejű rendelet 2023 februárja óta hatályos, és a nem muszlimok öröklését is szabályozza.

Mit fizet az évi szolgáltatási díj, és mennyi marad a hozamból?

A toronyházi vagy lakóparki tulajdon egyben tagságot jelent a tulajdonosi közösségben, éves, a RERA által jóváhagyott díjjal. A viszonyt a 2019. évi 6. számú, a közös tulajdonú ingatlanokról szóló törvény rendezi, a pénzeket pedig a Földhivatal Mollak rendszere kezeli escrow-mechanizmus szerint működő számlákon, kötelezve a kezelő társaságokat a pénzügyi kimutatások és a karbantartási szerződések feltöltésére. A hátralék blokkolja a hozzájáruló nyilatkozatot, vagyis egy rendezetlen számla meg tudja állítani az eladást.

A hozamoldal miatt vállalják a vevők ezt a súrlódást. A Glopra bruttó bérleti hozama az Emírségekben 4,94%, a bérbeadási adókulcs 0%, az ár/jövedelem arány 7,4, a 12 havi árváltozás +6,1%; a buborékkockázat mérsékelt, 46 pont, az adatmegbízhatóság magas (Glopra pillanatkép, 2026-07-23, v3 módszertan). Az öt- és tízéves horizontra a Glopra erre a piacra nem közöl hitelesített USD idősort, tehát aki évtizedes emírségi hozamot mutat Önnek, olyat állít, amit mi nem tudunk megerősíteni.

Ez a cikk általános tájékoztatás a jogi keretről, nem minősül jogi, adózási vagy befektetési tanácsadásnak.

Források

Egyesült Arab Emírségek kormányzati portálja, külföldiek ingatlanvásárlása — u.ae

Dubai Land Department, Know Your Rights for Real Estate Investors — dubailand.gov.ae

Dubai Legislation, 2006. évi 7. számú törvény az ingatlan-nyilvántartásról — dlp.dubai.gov.ae

Dubai Legislation, 2006. évi 3. számú rendelet a nem emírségi állampolgárok tulajdonszerzési területeiről — dlp.dubai.gov.ae

Dubai Legislation, 2020. évi 19. számú törvény a 2008. évi 13. számú törvény módosításáról — dlp.dubai.gov.ae

Dubai Land Department, Mollak — mollak.dubailand.gov.ae

DIFC Courts Wills Service — difccourts.ae

Szövetségi Személyazonossági és Vámhatóság, Golden Visa — icp.gov.ae

Sources: u.ae, gulfnews.com, egsh.ae, janussdevelopers.com, apilproperties.com, dubailand.gov.ae

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai