Dubai és az Egyesült Arab Emírségek ingatlanpiaca: árak, hozamok és nulla bérleti adó

Dubaiban 7 244 dollár egy négyzetméter, a bérleti adó viszont nulla. A Glopra 2026. júliusi adatfelvétele árakat, hozamokat és buborékkockázatot mutat.

Az Egyesült Arab Emírségek a Glopra árlistájának élén állnak. A városi átlagok alapján számolt négyzetméterár 5 760 dollár, ami a Glopra által követett tizenöt piac közül a legmagasabb (Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3). Aki az Öböl-térséget még mindig olcsó célpontnak képzeli, jellemzően kétszer nézi meg ezt a számot.

Az Egyesült Arab Emírségekben a magyar vevő számára nem az ár a legszokatlanabb tétel, hanem az, ami az ár után következik: a fenntartás és a bérbeadás adózása egészen más logika szerint működik, mint idehaza.

Mennyibe kerül egy négyzetméter Dubaiban és Abu-Dzabiban?

Dubai adja a legmagasabb értéket: 7 244 dollár négyzetméterenként, nagyjából negyedével az országos átlag fölött. Abu-Dzabi lényegesen olcsóbb, 4 826 dollár, viszont az elmúlt évben sokkal gyorsabban mozdult: 27,8 százalékos éves emelkedéssel szemben az országos 6,1 százalékkal. Rasz el-Haima 7 116 dolláros adata első pillantásra zavarba ejtő, de ez a prémium tengerparti szegmensre vonatkozik, nem az egész emírségre, ezért Ön ezt inkább egy szűk piaci rész árának tekintse.

Mekkora bérleti hozamra számíthat?

Az országos bruttó bérleti hozam 4,94 százalék, Dubaiban 5,53, Abu-Dzabiban pedig 5,76 százalék ugyanazon adatfelvétel szerint (Glopra snapshot 2026-07-23, methodology v3). Ezek hosszú távú bérbeadásra vonatkozó számok.

A rövid távú kiadás Dubaiban külön műfaj. A Glopra 9,5 százalékos bruttó rövid távú hozammal számol 70 százalékos kihasználtság és 135 dolláros átlagos napi ár mellett, az Airbtics emírségre vonatkozó adatai alapján. Az 5,53 és a 9,5 százalék közötti különbség nem ajándék: ez a vendéglátás-jellegű üzemeltetés díja, a hozzá tartozó munkával együtt.

Miért marad ilyen alacsony az adó- és költségteher?

A bérleti jövedelem adója nulla százalék. Ugyanebben az adatfelvételben Mexikó 25 százalékot von le a bérleti bevételből, vagyis ugyanaz a havi bérleti díj egészen mást ér attól függően, melyik országban van a tulajdonlap.

A teljes tranzakciós költség 6,5 százalék, szemben a spanyol 15,3 százalékkal. A különbség nem apró tétel: egy 300 ezer dolláros lakásnál nagyjából 26 ezer dollár marad Önnél pusztán amiatt, hogy melyik országban írja alá az adásvételt.

Ehhez jön a dirham dollárhoz kötött árfolyama: az éves áremelkedés dollárban 6,1, helyi devizában 6,09 százalék, tehát Ön gyakorlatilag árfolyamkockázat nélkül olvashatja a hozamszámokat, ha dollárban gondolkodik. Ez a Glopra által követett feltörekvő piacok többségéről nem mondható el.

Túlfűtött-e a piac?

A Glopra buborékpontszáma az országra 46, ami a „mérsékelt” sávba esik. Városi szinten viszont élesebb a kép: Dubai 81 ponttal a „magas” kategóriában van, Abu-Dzabi 78, Rasz el-Haima 64 pontot kapott. Dubai árelőzményei megmagyarázzák ezt: öt év alatt 94,2 százalékos, tíz év alatt 62,9 százalékos emelkedés, vagyis az évtized nyeresége az utolsó öt évben keletkezett.

Az adatfelvételben egyetlen piac áll Dubai fölött, Portugália 84 ponttal, míg a nyugodt végén Marokkó szerepel 16 ponttal.

A jövedelemhez mért árszint 7,4. Ez feszes érték, de kevesebbet mond, mint egy európai piacon, mert a vásárlások jelentős részét külföldi, készpénzes vevők bonyolítják, nem pedig helyi fizetésekre épülő hitelek. A Glopra magasnak minősíti az emírségekbeli adatok megbízhatóságát, nagyrészt a helyben publikált, bejegyzett tranzakciók mennyisége miatt. Ha Ön most mérlegel vásárlást, a 81 pontos dubai buborékérték nem tiltó jelzés, hanem tervezési szempont: érdemes hosszabb tartási időben és a hozam, nem az árfolyamnyereség felől számolni.

Források

Global Property Guide (bérleti hozamok) — https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/united-arab-emirates/rental-yields

Global Property Guide (árelőzmények) — https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/united-arab-emirates/price-history

Numbeo Dubai — https://www.numbeo.com/property-investment/in/Dubai

Airbtics Dubai — https://airbtics.com/annual-airbnb-revenue-in-dubai-united-arab-emirates/

Glopra Market Data v3 — https://glopra.com

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai