Az amerikai tízéves hozam 2023 óta először érte el az 5%-ot, a jelzáloghitel-kamat 6,76%-on

Az amerikai tízéves állampapírhozam szeptember 14-én napon belül elérte az 5%-os szintet és 4,97%-on zárt, a Fed pedig másnap dönt a kamatról.

Az amerikai tízéves állampapírhozam szeptember 14-én, hétfőn a kereskedés közben elérte az 5%-os szintet — 2023 októbere óta először. Nem maradt ott. A Treasury saját napi par-hozamgörbéje, vagyis a hivatalos sorozat, a tízévest szeptember 14-re 4,97%-on jegyezte, a szeptember 4-i 4,78% után. A különbségtétel lényeges, mert a napon belüli érintés és a záró szint két különböző tény: több kimenet tiszta 5%-os áttörésként közölte a mozgást, miközben a hivatalos záróérték három bázisponttal az 5% alatt volt.

A Fed kamatdöntő ülése szeptember 15–16-án zajlik, és gazdasági előrejelzési összefoglalóval jár, tehát a döntés a hozammozgás másnapján esik. A sajtóértesítések szerint a kamatemelés piaci beárazottsága az augusztusi inflációs adat után 90% közelébe került; a hajtóerők között a 108 dollárra emelkedő Brent olajárat, a súlyos állami és vállalati kötvénykibocsátást — benne az AI-infrastruktúra finanszírozását — és a felbomló jen-carry ügyleteket említik.

A görbe rövid vége mozdult többet, mint a hosszú

A mozgás alakja többet mond, mint a szalagcím. A Treasury hivatalos sorozatán szeptember 4. és 14. között a kétéves hozam 4,37%-ról 4,65%-ra, a tízéves 4,78%-ról 4,97%-ra, a harmincéves 5,24%-ról 5,34%-ra emelkedett. Ez 28 bázispont a kétévesen, 19 a tízévesen és 10 a harmincévesen.

Az átárazás tehát a rövid végen koncentrálódik — épp abban a szakaszban, amelyet a Fed valóban kontrollál —, és a lejáratok növekedésével elvékonyodik. Ez a mintázat egy szigorúbb monetáris politikát beáraző piachoz illik, nem egy magasabb hosszú távú lejárati prémiumot követelőhöz. Pontosan az ellentéte annak, ahogy egy tisztán költségvetési kínálati történet kinézne — és érdemes szem előtt tartani, amikor a tízévest az egész kép gyanánt mutatják be.

Egy jelzáloghitel-felvevő számára az 5%-os határ hetekkel ezelőtt esett el

Itt jön az a rész, ami a lakáspiacnak számít, nem a kötvényasztaloknak. Egy harmincéves amerikai jelzáloghitel az állampapírgörbe hosszú végéről árazódik, és a harmincéves állampapírhozam ebben a hónapban minden egyes napon 5% fölött volt: szeptember 1-jén 5,27%, 4-én 5,24%, 10-én 5,37%, 14-én 5,34%. A hétfői szalagcím arról szólt, hogy a tízéves átlépett egy kerek számot, amelyet a hozzá közelebbi lejárat már maga mögött hagyott.

A Freddie Mac szeptember 10-én kiadott jelzálogpiaci felmérése a harmincéves fix kamatozású hitelt 6,76%-on mérte, az egy héttel korábbi 6,71% és az egy évvel korábbi 6,35% után. A tizenöt éves átlaga 6,09% volt, szemben az egy évvel korábbi 5,50%-kal. Szeptember 10-én a tízéves par-hozam 4,95% volt, tehát a jelzáloghitel 181 bázispontos felárat hordozott fölötte.

Ebből két dolog következik. A szeptember 10-i felmérés megelőzi a 4,97%-ra való elmozdulást és a hétfői, napon belüli 5%-os érintést, tehát még nem tartalmazza őket — a következő kiadás szeptember 17-én esedékes. A másik az éves összevetés, amit a vevő tényleg megérez: 41 bázisponttal drágább, mint egy évvel korábban, azon a hitelen, amely a legtöbb háztartás legnagyobb kötelezettsége.

Mit tesz egy 4,97%-os kockázatmentes hozam egy 6,00%-os nettó hozammal

A Glopra szeptember 4-i, a legmagasabb megbízhatósági fokozatunkat viselő adatai az Egyesült Államokra körülbelül 2433 USD négyzetméterárat és 6,71%-os bruttó bérleti hozamot mutatnak. A bérleti jövedelemre, szabványosított nem rezidens esetre modellezett 10,66%-os effektív adó után ez 6,00% nettó. A teljes körű tranzakciós költség 6,9%, az árak éves alapon 2,2%-kal emelkedtek helyi valutában és dollárban egyaránt, az 57-es buborékkockázati pontszámunk a moderált sávba esik, az ár-jövedelem arány pedig 3,5. Miami, az amerikai városi sorunk, 5802 USD négyzetméterárat és 6,84%-os bruttó hozamot mutat, 75-ös, az emelkedett sávba eső buborékkockázati pontszámmal.

Egymás mellé téve a számokat az aritmetika egyszerű. A 6,00%-os nettó bérleti hozam a harmincéves jelzáloghitel 6,76%-os költsége ALATT van — 76 bázispontos rés —, és bő egy százalékponttal egy olyan állampapír hozama fölött, amely 4,97%-ot fizet bérlő, üresedés és fenntartás nélkül. Ez az a szűkülés, amit egy magasabb kockázatmentes hozam előállít: nem az ingatlanértékek összeomlása, hanem keskenyebb jutalom az ingatlankockázat vállalásáért, és negatív carry annak, aki egy országos átlagú eszközt a felmérési kamaton finanszíroz.

Három fenntartás tartozik ehhez. Az országos átlagok óriási szórást takarnak el, és a 3,5-es ár-jövedelem arány épp azért alacsony, mert országos szám, amely olyan piacokat is tartalmaz, amelyeket egyetlen nemzetközi vevő sem néz. Egy napon belüli 5%-os érintés nem záróérték, és egy hét görbemozgás nem trend. A Fed pedig a rövid véget állítja, a tízévest a piac — tehát a holnapi döntés nem mechanikusan mozdítja el azt a számot, amiről ez a cikk szól. A fentiek egyike sem befektetési tanács, és az aritmetika a hitelfelvétel mértékével, a helyszínnel és az adózási pozícióval változik.

Sources: US Treasury https://home.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/TextView?type=daily_treasury_yield_curve&field_tdr_date_value_month=202609; Freddie Mac https://www.freddiemac.com/pmms; Yahoo Finance https://finance.yahoo.com/markets/article/10-year-treasury-yield-climbs-to-5-for-the-first-time-since-2023-123457398.html

Market data: United States · Miami