Jövedelme 34%-át viszi az új lakás hitele egy amerikai családnál – három negyedév után először romlott a mutató

Egy tipikus amerikai családnak a második negyedévben jövedelme 34%-a kellett egy medián árú új otthon hiteléhez, a korábbi 32% helyett; a kamatfeltevés 6,51%-ra nőtt.

Az amerikai lakhatás megfizethetősége 2026 második negyedévében egy év óta először romlott. Az augusztus 20-án közzétett NAHB/Wells Fargo Cost of Housing Index szerint egy tipikus családnak jövedelme 34%-ára van szüksége ahhoz, hogy fedezze egy medián árú új otthon jelzáloghitelét – az első negyedévi 32% után. A használt lakásoknál élesebb a romlás: 36%, a korábbi 32%-ról. Ezzel három egymást követő javuló negyedév ért véget.

A kárt nagyrészt, de nem teljesen a kamatok okozták

Az index jelzáloghitel-kamatfeltevése a két negyedév között 6,20%-ról 6,51%-ra emelkedett – 31 bázispont, ami önmagában is érdemben növeli a havi törlesztőrészletet. De az árak is mozdultak. Az új lakások medián ára 2%-kal, 403 200 dollárról 410 700 dollárra emelkedett. A használt lakások medián ára 8%-kal, 404 300 dollárról 434 900 dollárra nőtt – ezért ugrott a használt lakásokra vonatkozó érték négy százalékponttal, szemben az új lakások kettőjével.

A medián családi jövedelem, vagyis mindennek a nevezője, 106 800 dolláron állt.

A teher nem oszlik meg egyenletesen

A medián felét kereső családoknál a számok már nem feszítettséget, hanem lehetetlenséget írnak le. Egy ilyen háztartásnak jövedelme 67%-ára lenne szüksége egy medián árú új, és 71%-ára egy medián árú használt otthonhoz – mindkettő az első negyedévi 65%-ról emelkedett. Ezt egyetlen hagyományos hitelbírálati sztenderd sem engedi meg, ami más szavakkal annyit tesz: ezek a vevők egyáltalán nincsenek jelen a piacon.

Nyolc agglomeráció, ahol a jövedelem több mint fele a hitelé

Az index által lefedett 175 nagyvárosi térségből 8 súlyosan költségterhelt, vagyis egy tipikus családnak jövedelme több mint 50%-ára lenne szüksége egy tipikus jelzáloghitelhez. További 77 mérsékelten költségterhelt, 31–50% közötti értékkel, 90 pedig 30%-on vagy az alatt áll. A szélsőség San Jose, a használt lakásoknál 82%-kal; a legmegfizethetőbb az illinois-i Decatur 16%-kal. Két amerikai város közötti ötszörös különbség mellett az országos szám gyenge iránytű bármely tényleges vásárláshoz.

Mit mutatnak a saját amerikai adataink

A Glopra 2026. július 23-i egyesült államokbeli adatsora 2 454 dolláros négyzetméterenkénti országos átlagot rögzít, 6,71%-os bruttó bérleti hozammal és tizenkét hónap alatt 2,0%-os áremelkedéssel. Az ugyanerre a napra vonatkozó miami sorunk egészen mást mond: 5 802 dollár/m², és éves alapon 3,1%-kal csökkenő árak. Miami négyzetméterenként több mint kétszeresét kerül az országos átlagnak, és süllyed, miközben az ország emelkedik.

Ez az eltérés ugyanaz a megállapítás, amit a NAHB nagyvárosi táblázata a megfizethetőség felől fogalmaz meg. Az országos megfizethetőségi index 175 olyan piac összegzése, amelyek nem együtt mozognak – és a köztük lévő rés azóta tágul, hogy a kamatok újra emelkedni kezdtek.

Az ellensúly

Egyetlen negyedév nem alapoz meg trendet, a kamatfeltevés pedig a legmozgékonyabb tényező: ha a jelzáloghitel-kamatok visszakorrigálnak, a harmadik negyedévi érték úgy javul, hogy közben egyetlen ár sem esik. A tartósabb jelzés a használt lakások medián árának 8%-os negyedéves ugrása – ezt semmilyen kamatváltozás nem írja vissza.

Sources: NAHB https://www.nahb.org/news-and-economics/press-releases/2026/08/housing-affordability-worsens-on-higher-mortgage-rates; Bloomberg via Yahoo Finance https://finance.yahoo.com/real-estate/articles/us-housing-affordability-gauge-worsens-173247649.html

Market data: United States · Miami