A Fed 3,75-4%-ra emelte a kamatot, és a saját előrejelzése még egy lépést sejtet

A Fed 2026. szeptember 16-án 3,75-4%-ra emelte a kamatsávot, ez 2023 óta az első emelés, a medián előrejelzés pedig év végére 4,1%-ot mutat.

A Szövetségi Nyíltpiaci Bizottság 2026. szeptember 16-án negyed százalékponttal, 3,75-4%-ra emelte az irányadó kamatsávot; ez 2023 óta az első emelés. A szavazás 12-0 volt. Akinek ingatlanfinanszírozásról kell döntenie, annak a döntésnél fontosabb szám a mellé kiadott előrejelzésben áll: a bizottsági tagok mediánja szerint az irányadó kamat 2026 végén 4,1% lesz, ami az új sávból nézve még egy negyed százalékpontos lépést jelent az év lezárása előtt.

Amit a közlemény kimond, és amit nem

Az indoklás néhány mondat. „A gazdasági aktivitás szilárd ütemben bővül" – írja a bizottság, és a belföldi keresletet, az erős termelékenységnövekedést és a beruházási aktivitást említi. „A munkahelyteremtés lépést tartott a munkaerő bővülésével, a munkanélküliségi ráta alig változott." Ezután jön a lényegi mondat: „Az infláció továbbra is magas. A mai intézkedés a bizottság 2 százalékos céljához való gyorsabb visszatérést szolgálja."

A lakáspiac egyszer sem szerepel benne. Ezt érdemes kimondani, mert ez szabja meg a többit: ez inflációs döntés, és az ingatlanpiac nem a célpontja, hanem az útvonala. A kapcsolódó kamatok szeptember 17-től mozdulnak: a tartalékokra fizetett kamat 3,90%-ra, az elsődleges hitelkamat 4,0%-ra, az egynapos fordított repó kamata 3,75%-ra.

Az előrejelzés többet mond, mint maga a lépés

A gazdasági előrejelzési összefoglaló mediánja szerint az irányadó kamat 2026 végén 4,1%, 2027 végén szintén 4,1%, 2028-ban 3,9%, hosszú távon 3,2%. A PCE-infláció mediánja idén 3,7%, jövőre 2,3%; a maginfláció 3,4%, illetve 2,5%. A reál-GDP növekedése 2,3%, a munkanélküliségi ráta 2026-ra 4,1%.

Pályaként, nem pontok halmazaként olvasva ez egy plató. Két egymást követő évvégére ugyanaz a 4,1% azt üzeni, hogy a bizottság el akar érni egy szintet, és ott maradni – nem elérni és visszafordulni. Aki fix és változó kamat között mérlegel, az nem egy csúcs, hanem egy vízszintes vonal ellen dönt.

Az amerikai vásárlás számtana

A saját amerikai sorunk 2026. szeptember 4-i felvétellel, High megbízhatósággal 2 433 dollár/m² országos átlagot és 6,71%-os bruttó bérleti hozamot mutat. A szabványosított nem-rezidens esetben számolt 10,66%-os effektív bérletiadó-teher után ez nettó 5,99%. A tranzakciós költség a vételár 6,9%-a: a teljes lefedettségünk egyik legalacsonyabbja, és elég alacsony ahhoz, hogy az amerikai piac a legtöbbnél rövidebb tartási időt is elbírjon.

Ezt az irányadó kamat mellé téve feszültség látszik. A sorunkban az árak egy év alatt 2,2%-kal emelkedtek, a kamatsáv viszont most 3,75-4%. Nominális lakásár-növekedés a kockázatmentes hozam alatt nem az amerikai lakásciklus szokásos állapota. A különbséget a bruttó hozamnak kell fedeznie, és 6,71%-on még fedezi is – jórészt ezért olvasható az Egyesült Államok mérsékeltnek, 57-es Bubble Risk értékkel, a tízéves 85,2%-os áremelkedés mellett is.

A kérdés, amit a döntés valójában feltesz

Mindez nem tanács arra, hogy vásárolni vagy hitelt felvenni érdemes-e, az előrejelzés pedig előrejelzés: a bizottságé korábban mindkét irányban tévedett már. Amit ez a kiadás rögzít, az a kérdés, amit idén ősszel érdemes feltenni az amerikai ingatlanról. Nem az, hogy hol tetőzik a kamat, hanem az, hogy meddig marad ott, ahol van.

Sources: Federal Reserve https://www.federalreserve.gov/newsevents/pressreleases/monetary20260916a.htm; Federal Reserve Summary of Economic Projections https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/fomcprojtabl20260916.htm; Federal Reserve implementation note https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/files/monetary20260916a1.pdf

Market data: Miami (metro area) · United States · Texas