7 százalékkal nőtt az amerikai lakáseladás júliusban, a szerződések viszont öthavi mélypontra estek

A Zillow 382 898 amerikai lakáseladást számolt júliusban, éves alapon 7 százalékkal többet, a Redfin függő ügyletei viszont öthavi mélypontra estek: vékonyodik a csővezeték.

A Zillow 382 898 lezárt amerikai lakáseladást számolt 2026 júliusában, hét százalékkal többet, mint egy évvel korábban – ugyanabban a jelentésben viszont azt is megjegyezte, hogy az újonnan függőbe került hirdetések száma mindössze 0,3 százalékkal nőtt. A Redfin, amely ugyanaznap publikált, az augusztus 2-ig tartó négy hétre 311 150 függő eladást mért: hetes alapon 3,7 százalékos csökkenés, 2022 óta a legmeredekebb heti esés, és 1,9 százalékkal az egy évvel korábbi szint alatt. A két főcím ellentmondásosnak látszik, de nem az. Az egyik azt méri, ami júliusban lezárult, a másik azt, amit most írnak alá.

A zárások hátrafelé, a szerződések előre néznek

Egy júliusban lezárt eladásról május végén vagy júniusban állapodtak meg, amikor a harmincéves jelzáloghitel-kamat alacsonyabb volt, mint ma. A Redfin mérőszáma abban a pillanatban kapja el a döntést, amikor megszületik – augusztus elejére pedig ezt a döntést halogatták: a cég augusztus 3-án 6,82 százalékos napi átlagos jelzálogkamatot idézett, a néhány nappal korábban tizenegy havi csúcsot jelentő 6,69 százalékos heti átlag felett. Az árulkodó jel, hogy a Zillow saját előremutató mutatója egyetért. Az újonnan függőbe került hirdetések éves 0,3 százalékos plusza semmilyen értelmes olvasatban nem növekedés, és ugyanabban a dokumentumban áll a 7 százalékos zárási adat mellett.

A júliusi zárások ráadásul 2,7 százalékkal elmaradtak a júniusiaktól, tehát még a visszatekintő sor is abbahagyta a hónapról hónapra való emelkedést.

Az árak még emelkednek, de lassan

A Zillow Home Value Index júliusban 371 757 dollárt ért el, havi alapon 0,4, éves alapon 1,1 százalékos emelkedéssel. A Redfin medián eladási ára – más kosár, amely nem értékelési modellt, hanem a ténylegesen létrejött ügyleteket méri – 406 362 dollár volt, 2,9 százalékos növekedés. A kínálat 1,41 millió hirdetésnél állt, 1,5 százalékkal tavalyi szint felett, júliusban 387 203 új hirdetés került be, 3,1 százalékkal több. A lakások mediánban 25 nap alatt kerültek szerződés alá, öt nappal lassabban, mint egy éve, a hirdetések 27,1 százalékánál volt árcsökkentés – ugyanakkor 30,8 százalékuk még mindig a kért ár felett kelt el, ami nem a visszavonuló piac profilja.

Mit jelent ez a hozam szempontjából

A Glopra adatai szerint az amerikai országos átlag négyzetméterenként 2 454 dollár, 6,71 százalékos bruttó bérleti hozam mellett, az árak pedig az elmúlt tizenkét hónapban 2,0 százalékkal emelkedtek. A módszertanunkban használt 10,66 százalékos, nem rezidensekre vonatkozó standardizált bérletidíj-adó után ez a bruttó szám nagyjából 6,0 százalék nettóra jön ki: a fejlett piacokon ez a jobb kockázattal kiigazított hozamok közé tartozik, és nagyrészt ezért tartja magát az amerikai lakóingatlan a jövedelemért vásárlók szemében akkor is, amikor az árnövekedés megtorpan.

Ezt a számtant a bérleti oldal tartja életben. A Zillow tipikus kínálati bérleti díja júliusban 1 962 dollár volt, éves alapon 2,3 százalékkal magasabb – valamivel gyorsabb, mint a saját lakásérték-indexe. Amikor a bérleti díjak gyorsabban nőnek az áraknál, a hozamok nyílnak, nem szűkülnek. Az ellenirányú jelzés ugyanabban a jelentésben az, hogy a bérleti hirdetések 39,8 százaléka már kedvezményt hirdet – egy ingyenes hónapot, elengedett díjakat –, ami olyan pénz, amely a főcímbeli bérleti díjban nem látszik, a tulajdonos hozamából viszont elmegy.

Sources: Zillow July 2026 Market Report https://zillow.mediaroom.com/2026-08-06-Zillows-July-Market-Report-shows-a-7-sales-surge,-but-leading-indicators-point-to-a-slower-second-half; Redfin Housing Market Update https://www.redfin.com/news/housing-market-update-homebuying-demand-stalls-summer/

Market data: United States · Miami