As novas regras de alojamento de curta duração em Bali: problema para uns, oportunidade para outros?
Machine translation. Original (Hungarian): Bali új szálláskiadási szabályai: kinek probléma, kinek lehetőség?
Glopra expert · 2026-10-05
Desde agosto de 2026, em Bali só é possível arrendar uma villa a curto prazo com licença e na zona adequada. Em Canggu, três quartos dos anúncios estão em zonas incorretas. A partir de meados de 2027, a fiscalização passa a ser automática.
Durante anos, qualquer pessoa podia arrendar uma villa em Bali no Airbnb sem necessitar de licença. Isso está a chegar ao fim. As novas regras determinam que o arrendamento de curta duração só é permitido a quem detenha a licença necessária e cujo imóvel se situe numa zona onde tal atividade é autorizada.
O endurecimento das regras não é um regulamento local de Bali, mas sim uma regulamentação nacional a três níveis: a revisão da lei do turismo de 2025 (UU 18/2025), o decreto governamental sobre licenciamento baseado em risco (PP 28/2025) e a portaria ministerial sobre alojamentos turísticos (Permenpar 6/2025).
Os alojamentos sem licença têm de ser removidos das plataformas. O prazo inicialmente fixado para 31 de março de 2026 foi prorrogado duas vezes, tendo a eliminação dos anúncios arrancado definitivamente a 1 de agosto de 2026.
Por que está isto a acontecer?
À primeira vista pode parecer preocupante, mas vale a pena perceber as razões subjacentes. Nos últimos anos, Bali começou a tornar-se vítima do seu próprio sucesso: a grande maioria dos alojamentos operava sem licença e sem pagar impostos, criando concorrência desleal para quem cumpria as regras. O objetivo do governo não é reduzir o fluxo turístico, mas sim ordenar o setor e orientá-lo para um turismo de maior qualidade.
Para quem está a entrar agora como investidor, isto representa antes uma oportunidade do que um risco. Quem opera com licença e na zona adequada sai beneficiado, dado que o número de potenciais concorrentes pode diminuir significativamente, ao mesmo tempo que a procura se mantém forte. Isto poderá traduzir-se em taxas de ocupação mais elevadas e preços por noite mais altos e, em última análise, em maiores lucros. Um mercado regulado é também mais previsível: as grandes cadeias hoteleiras internacionais e os investidores institucionais constroem e adquirem precisamente onde as regras são claras.
As zonas: onde é permitido arrendar
No mercado imobiliário de Bali fala-se de zonas cor-de-rosa, amarela e verde. Não são termos jurídicos, mas sim designações correntes baseadas nas cores dos mapas; ainda assim, ilustram bem a realidade:
- cor-de-rosa (zona turística): o arrendamento de curta duração é permitido;
- amarela (zona residencial): pode ser autorizado mediante condições e procedimento específico, mas na prática a licença é concedida maioritariamente a cidadãos indonésios;
- verde (zona agrícola): o arrendamento de curta duração é proibido.
A classificação oficial é definida pelo plano de ordenamento do território do município, não podendo ser alterada localmente, e qualquer pessoa a pode consultar num sistema cartográfico público (balisatudata.baliprov.go.id/peta-tata-ruang).
Canggu: três quartos dos anúncios estão no lugar errado
Analisámos como esta situação se reflete na prática. Cruzámos os 22 653 anúncios da faixa de Canggu com o mapa oficial de zonamento do município de Badung. O resultado: apenas 23,6% dos anúncios se encontram em zona turística. 58,4% estão em zona residencial e 17,5% em zona agrícola.
A zona turística representa apenas 18,4% do território: uma faixa costeira com 600 a 1 000 metros de largura, cuja expansão não está prevista no plano de ordenamento do território.
A proporção é ainda mais desfavorável nas villas mais pequenas. Dos anúncios com 0 a 2 quartos — o segmento mais frequentemente proposto aos investidores — apenas cerca de um quinto se encontra em zona turística. A oferta no Booking.com e no Airbnb reflete a mesma distribuição, o que significa que as plataformas não estão, por enquanto, a aplicar filtros. No entanto, com o endurecimento da regulamentação, esta situação poderá mudar significativamente nos próximos anos. Atualmente, os sites de viagens estão a tentar adaptar-se empurrando progressivamente os anúncios não verificados para posições mais baixas nos resultados de pesquisa.
2027: fiscalização automática
Até agora, a fiscalização tem avançado lentamente porque as autoridades trabalham manualmente. Até maio de 2026, de um total nacional de cerca de 470 000 anúncios, apenas 31 233 tinham sido analisados — pouco mais de 7%.
Isso vai mudar a partir de meados de 2027. O ministério vai introduzir um sistema de verificação automática que, através das plataformas, irá confirmar, para cada anúncio, se existe um registo empresarial válido que autorize especificamente a atividade de alojamento. Isto deverá acelerar consideravelmente o processo e, consequentemente, a regularização do mercado.
Que volume de oferta pode desaparecer?
Ninguém sabe ao certo. O volume de saída depende da proporção de pedidos de licença em zona residencial que venham a ser indeferidos — e para isso não existem ainda quaisquer dados fiáveis.
Calculámos três cenários. Se os anúncios em zona agrícola forem excluídos mas a maior parte dos anúncios em zona residencial obtiver licença, a oferta em Canggu poderá reduzir-se cerca de 15% nos próximos anos. Caso uma parte mais significativa dos imóveis em zona amarela não obtenha licença, a redução poderá atingir os 20% e, em cenários mais extremos, até 35%.
Porém, mais importante do que o número exato é a tendência. Quem detiver hoje um imóvel em zona turística com todas as licenças em ordem terá uma vantagem competitiva considerável.
A porta fechou: sem novas licenças para empresas estrangeiras
Desde maio de 2026, Bali deixou de emitir novas licenças para empresas de propriedade estrangeira em 18 setores de atividade. A lista inclui o alojamento turístico e a exploração de pequenos hotéis. Segundo a justificação do governador, muitas empresas estrangeiras aproveitaram o regime de licenciamento simplificado para iniciar atividade de alojamento sem os certificados necessários, o que constituía concorrência desleal para os operadores locais.
As licenças já existentes mantêm-se válidas. Quem pretenda agora entrar no mercado de arrendamento de villas em Bali através de uma empresa estrangeira, essa via está encerrada. Quem já está no mercado verá o leque de concorrentes reduzir-se.
Por razões de transparência, devo referir que tenho eu próprio interesses no mercado de Bali. As licenças da nossa empresa ficaram concluídas em dezembro de 2025, felizmente antes da entrada em vigor da proibição.
The article is the author's own professional opinion, not investment advice.